西安市人民政府關(guān)于印發(fā)西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知
各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門(mén)，各直屬機構：
《西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》已經(jīng)2015年6月23日市政府第112次常務(wù)會(huì )審議通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真遵照執行。
西安市人民政府
2015年6月25日
關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)
各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門(mén)，各直屬機構：
今年以來(lái)，黨中央、國務(wù)院高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求各地把保持房地產(chǎn)平穩、健康發(fā)展作為當前的重要任務(wù)。住建部等國家部委相繼出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施。省委、省政府多次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，研究部署“抓投資、穩增長(cháng)”的相關(guān)措施。市委、市政府也出臺了推動(dòng)經(jīng)濟平穩增長(cháng)的“二十六條”措施意見(jiàn)，要求面對經(jīng)濟壓力，采取有效措施，穩定住房消費，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。為貫徹落實(shí)上級有關(guān)精神，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展方面的積極作用，結合我市實(shí)際，現就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展提出如下意見(jiàn)：
一、優(yōu)化住房供應結構。將各類(lèi)棚戶(hù)區改造房納入住房建設規劃及年度實(shí)施計劃，統籌安排商品住房、棚戶(hù)區改造和保障性住房的供應比例，適當控制2015年和2016年住房開(kāi)發(fā)建設規模和進(jìn)度。取消商品房開(kāi)發(fā)項目套型比例限制，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規劃條件的前提下，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)對不適應市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型進(jìn)行調整。
二、合理安排住房用地供應規模。根據市場(chǎng)供求狀況，結合商品住房存量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過(guò)大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應。綜合運用多種供地方式，靈活確定地塊面積，組合不同用途和面積的地塊搭配供應。優(yōu)先保障重點(diǎn)建設項目和重大民生工程的用地供應，可采取分期或緩交土地出讓金政策支持推進(jìn)項目建設。
對尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地，可調整土地用途、規劃條件，轉型用于租賃型保障房、棚戶(hù)區改造以及國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開(kāi)發(fā)建設。對按照新用途或新規劃條件開(kāi)發(fā)建設的項目，重新辦理相關(guān)用地手續，核定相應的土地價(jià)款。符合劃撥用地條件的，重新辦理劃撥用地手續。
三、加快推進(jìn)征遷項目貨幣化安置。加大房屋征遷貨幣化安置力度，提高貨幣化安置獎勵標準，支持征遷項目減少實(shí)物安置房建設，鼓勵被征遷人選擇貨幣化安置。建立存量商品房選購服務(wù)平臺，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)給予被征遷人價(jià)格優(yōu)惠，組織被征遷人購買(mǎi)存量商品房。棚戶(hù)區改造項目可使用國開(kāi)行政策性貸款收購存量商品房作為安置房。各級政府主導的征遷項目，有條件的，原則上不再新建實(shí)物安置房，實(shí)行貨幣化安置。
被征收人使用貨幣補償款購買(mǎi)存量商品房，購房成交價(jià)不超過(guò)貨幣補償額的，免征新購房屋契稅;超過(guò)貨幣補償額的，對差價(jià)部分按規定征收契稅。被征收人以貨幣安置補償款購買(mǎi)商品房后，可憑購房合同和房屋征收部門(mén)出具的貨幣化安置證明辦理戶(hù)口遷入手續;自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起3年內，被征收人的子女可自主選擇在原被征收區域內或新購商品房所屬區域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，按學(xué)區內生源辦理入學(xué)手續。
棚戶(hù)區改造實(shí)施貨幣化安置的，與實(shí)物安置同等享受中央財政城鎮保障性安居工程專(zhuān)項補助資金和國開(kāi)行棚戶(hù)區改造貸款政策。貨幣化安置率較高的，在國開(kāi)行貸款、項目審批和財稅支持等方面給予傾斜，并可根據貨幣化安置實(shí)施情況將原棚改方案中所確定的安置用地部分或全部調整為開(kāi)發(fā)用地。
多渠道籌集保障性住房，大力推進(jìn)共有產(chǎn)權住房改革試點(diǎn)?？赏ㄟ^(guò)購買(mǎi)存量商品房作為保障性住房，也可將尚未開(kāi)工建設的商品房、限價(jià)商品房和經(jīng)濟適用房項目整體轉為租賃型保障房項目。
四、調整普通住房認定標準。單套建筑面積144平方米以下且實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下的住房(含公寓類(lèi)住房)可按普通住房享受信貸、稅收優(yōu)惠政策。個(gè)人轉讓或購買(mǎi)住房暫免征印花稅、土地增值稅。
五、加大住房商業(yè)性貸款支持。各商業(yè)銀行要切實(shí)落實(shí)好人民銀行、住建部、銀監會(huì )關(guān)于支持合理住房貸款的各項優(yōu)惠政策，保證住房貸款額度，縮短房貸審批周期，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首套和改善型普通自住房的信貸需求，并加大對符合政策條件的非本市戶(hù)籍居民購房的信貸支持。
六、充分發(fā)揮住房公積金作用。進(jìn)一步放寬公積金貸款條件，降低提取門(mén)檻、擴大使用范圍、實(shí)現省內異地貸款、推行組合貸款、降低申請貸款項目工程進(jìn)度要求、允許直系親屬間互提公積金購房，全面提高住房公積金的個(gè)貸率和使用率。住房公積金貸款最高額度調整為75萬(wàn)元;償還貸款年限可延長(cháng)至職工法定退休年齡后5年，最長(cháng)不超過(guò)30年。
對使用住房公積金貸款購買(mǎi)首套普通住房或貸款已結清再次申請貸款購買(mǎi)建筑面積90平方米(含90平方米)以下住房的，首付款比例不低于20%;購買(mǎi)90-144平方米的(含144平方米)，首付款比例不低于30%;購買(mǎi)144平方米以上的，首付款比例不低于50%。
七、做好非本市戶(hù)籍常住居民的住房服務(wù)。在滿(mǎn)足本市戶(hù)籍居民住房保障的前提下，可將非本市城鎮戶(hù)籍的外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)職工納入限價(jià)商品房保障范圍。
對在我市具有合法穩定職業(yè)的非本市戶(hù)籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期間，在我市行政區內購買(mǎi)建筑面積90平方米(含90平方米)以上商品住房(以買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準)和二手住房(以買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準)的，取得房屋所有權證且繳納一年以上社會(huì )保險后，即可在房屋所在地辦理購房本人、配偶和未成年子女的戶(hù)籍登記手續。
八、營(yíng)造良好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。全面放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合競買(mǎi)土地，共同開(kāi)發(fā);鼓勵資信良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組運營(yíng)狀況欠佳的房地產(chǎn)企業(yè);適度降低困難企業(yè)項目轉讓條件，并給予稅費減免扶持。
大力推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批制度改革和稅費征收清理工作，對重大項目要建立綠色通道，推行“并聯(lián)”審批、“搭茬”審批，規范許可程序、技術(shù)性審查及委托行為，嚴禁指定服務(wù)和強制服務(wù)，切實(shí)消除建設項目審批、建設和融資過(guò)程中的各種障礙。
九、加強城市配套設施建設。將城市配套設施建設納入年度建設計劃和考核，確保配套設施與區域項目同步開(kāi)發(fā)建設，按期交付使用。提前布局自來(lái)水、電力、天然氣、通訊等基礎配套設施建設，嚴格落實(shí)《西安市居住區公建配套設施建設管理實(shí)施細則》，切實(shí)做好教育、醫療、社區服務(wù)等居住區公建配套設施的規劃、建設、移交和后期運營(yíng)等管理工作。
各區、縣人民政府，開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，市政府有關(guān)職能部門(mén)要進(jìn)一步深化認識，強化工作責任，深入研究和落實(shí)有關(guān)政策，全面優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展。
