不久前，浙江省溫州市部分房屋20年土地使用權到期，有關(guān)如何續期的問(wèn)題引發(fā)社會(huì )廣泛關(guān)注。央視記者從浙江有關(guān)方面了解到，目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長(cháng)問(wèn)題的調研己經(jīng)完成?？傮w來(lái)說(shuō)，目的各地對于土地使用權到期之后的房屋如何處置還沒(méi)有統一的辦法，需要等待國家層面出臺措施進(jìn)行處理。

　　溫州：過(guò)了年限土地證無(wú)法過(guò)戶(hù)

　　溫州的王先生在前不久買(mǎi)房子的過(guò)程中遇到了住宅土地使用權到期的問(wèn)題。
　　據王先生介紹，他買(mǎi)了一套房子，雙方簽訂購房合同后，很快辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。不料，在辦理土地證過(guò)戶(hù)時(shí)，卻意外發(fā)現原房東的土地證已于2016年3月4日過(guò)期。
　　溫州土地登記交易中心的工作人員表示，必須要足額繳納30多萬(wàn)元的土地出讓金，才能完成土地使用證的過(guò)戶(hù)手續。
　　溫州的陳老伯也遇到了土地使用權到期的問(wèn)題。去年9月，他賣(mài)掉了自家一處老房子。買(mǎi)方選擇通過(guò)銀行辦理房屋抵押貸款。但由于土地使用期限為20年，于2016年4月25日到期，銀行不給貸款。陳老伯的房子最終也沒(méi)能賣(mài)掉。

　　青島：居住照常 但房?jì)r(jià)出現下跌

　　在溫州出現土地使用權到期之前，青島、深圳這些最早開(kāi)始土地使用權有償制度改革嘗試的地區，也遇到過(guò)土地使用權到期的問(wèn)題。
　　69歲的薛玉剛住在青島黃島區阿里山小區，2001年他在這里購買(mǎi)了一套二手房，而這套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。這些年，雖然并沒(méi)有接到正式的通知，薛玉剛的居住也沒(méi)有受到影響，但他依然對土地使用權到期這件事有些擔心。
　　同樣住在阿里山小區的周連章，2008年花了34萬(wàn)在這里買(mǎi)了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到期。雖然還有20多年，但影響已經(jīng)開(kāi)始顯現?！氨热缯f(shuō)以前這個(gè)小區的房?jì)r(jià)能達到一萬(wàn)，自從這個(gè)事情一出以后，這里應該是一個(gè)學(xué)區房，但現在房?jì)r(jià)降了不少，現在只能賣(mài)到七千，所以說(shuō)老百姓的房子（價(jià)值）縮水了?！敝苓B章說(shuō)。
　　據了解，整個(gè)黃島區像阿里山小區這樣的房屋，住宅用地使用權期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根據《物權法》規定，住宅用地使用權到期后，應該自動(dòng)續期。但是，當時(shí)的《物權法》并沒(méi)有對如何辦理續期手續出臺實(shí)施細則。于是，青島相關(guān)部門(mén)研究決定，對于住宅用地使用權年限到期的房屋，青島目前不會(huì )收取延期費用，尚在等待國家新政策的統一出臺。

　　深圳：補交地價(jià)續到最高使用年期

　　在另一個(gè)土地使用制度改革的試驗田——深圳， 2000年以后也陸續遇到一批房地產(chǎn)土地使用期到期的問(wèn)題。
　　在深圳市規劃和國土資源委員會(huì )，工作人員拿出該市長(cháng)城大廈一處商品房的土地續期申請材料。這處房產(chǎn)土地的使用期是從1985年開(kāi)始，使用期限50年，到2035年。今年年初，業(yè)主提出申請將土地使用年期續期到70年。
　　但續期不是免費的，而是要補交續期時(shí)段內的地價(jià)。根據當地主管部門(mén)的測算，這處建筑面積達到80.58平方米的商品住宅，業(yè)主需要補交的地價(jià)總額是44940元。
　　上世紀八十年代，全國范圍內的行政劃撥土地都是無(wú)償無(wú)期，也就是免費的。而當時(shí)的深圳根據特區發(fā)展需要，為來(lái)深客商通過(guò)行政劃撥方式供應經(jīng)營(yíng)性用地，但這種行政劃撥土地是收費的，而且有使用年限。目前補交地價(jià)予以續期的土地都是這種類(lèi)型。
　　這些有償有期的行政劃撥用地在2000年以后相繼到限，但又沒(méi)有達到國家規定的最高使用年期，面臨著(zhù)續期的問(wèn)題，為此，深圳市2004年4月專(zhuān)門(mén)出臺了《深圳市到期房地產(chǎn)續期若干規定》。
　　而針對社會(huì )各界最關(guān)注的，房地產(chǎn)土地達到國家最高法定年限（70年）如何續期，深圳市規土委相關(guān)人員表示，目前這一領(lǐng)域尚屬政策空白。

　　城市土地使用年限為何存在不同？

　　從溫州、青島和深圳的例子可以看出，這些地方房地產(chǎn)土地使用年限有的是二十年，有的四十年，還有的是五十年，這些年限是如何確定的？對此，國土資源部推薦專(zhuān)家、中國土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)黃小虎介紹說(shuō)，上個(gè)世紀80年代以前，我國實(shí)行計劃經(jīng)濟，土地都是無(wú)償使用的。后來(lái)成立國家土地管理局，就開(kāi)始考慮改革無(wú)償使用，將其變?yōu)橛袃斒褂?。?jīng)過(guò)政策的不斷調整，最終確定了住宅用地的最高使用年限是70年。

　　土地使用權
　　專(zhuān)家解釋70年使用期限是如何算出來(lái)的

　　由于政策設定的是土地最高使用年期的上線(xiàn)，雖然上線(xiàn)不能突破，但是下線(xiàn)并未設定，所以各地可以靈活掌握。
　　到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都確定為70年。對此，黃小虎表示，這是住房制度改革的結果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人們都要到市場(chǎng)上去買(mǎi)房，為公平統一，便一律按70年進(jìn)行出讓。

　　最高使用年限為70年是怎么算來(lái)的？

　　房屋土地使用權的最高年限是70年，這70年是怎么算來(lái)的呢？實(shí)際上，這一年限的設定，是采取預期收益折現方式進(jìn)行測算的，也就是說(shuō)，土地使用超過(guò)70年以后，土地的折現率預計將會(huì )接近于零。
　　另外還有一個(gè)問(wèn)題：住宅土地70年使用期到底從什么時(shí)候開(kāi)始算？舉個(gè)例子，小李2015年買(mǎi)了一處70年土地使用期的商品房，2016年搬進(jìn)房子居住，這處房子的開(kāi)發(fā)商于2012年簽訂土地協(xié)議，獲得土地的使用權。這個(gè)70年的土地使用期是要從2012年開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權開(kāi)始算。因此對于很多購買(mǎi)二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，70年的土地使用期限是從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權的那天開(kāi)始算起的，而不是購房時(shí)開(kāi)始算。

　　三種眼光看清土地使用權到期問(wèn)題

　　了解完這些現實(shí)案例和背景之后，對房屋的土地使用權有了更深入的了解。毫無(wú)疑問(wèn)，土地使用權到期，是一個(gè)全民關(guān)注的話(huà)題。但要看清這件事，需要有三種眼光：
　　一是歷史眼光。改革開(kāi)放已走過(guò)三十多年，很多政策、制度都有不斷調整完善的歷史軌跡。土地使用權的現實(shí)難題背后，有著(zhù)不能忽略的歷史軌跡。
　　二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來(lái)解決，臨時(shí)的、零散的政策解決手段，應逐步讓位于清晰嚴謹的法治手段。
　　三是民本眼光。土地使用權問(wèn)題處理得好不好，直接關(guān)系到很多普通老百姓的切身利益。這里面沒(méi)有小事。相關(guān)的立法部門(mén)、司法機關(guān)、政府部門(mén)，都得用足夠的責任感、緊迫感來(lái)直面問(wèn)題，解決問(wèn)題。
　　目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長(cháng)問(wèn)題的調研己經(jīng)完成。未來(lái)如何進(jìn)行制度的頂層設計，出臺一個(gè)兼顧歷史與現實(shí)、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。