冒著(zhù)35攝氏度的高溫，劉珍蓮從河北唐山趕到北京，為的是前一天晚上在中介網(wǎng)站看到的一則房源信息。

  朝向、價(jià)位、地理位置都在她的預期范圍內，加上中介標注的“緊缺房源”，讓為兒子買(mǎi)婚房的劉珍蓮一刻都不敢耽誤。

  然而，到了中介公司，卻被告知這套房子已經(jīng)賣(mài)出去了。隨后，中介推薦了三套房源，但這些房子并不在劉珍蓮的預期內。

  在之后看房的幾個(gè)星期里，接連類(lèi)似的遭遇讓劉珍蓮發(fā)現，原來(lái)這并不是偶然現象，而是中介的慣用手法，“假房源”。

  和劉珍蓮有相同遭遇的并不是少數，除了發(fā)布虛假房源，隱瞞真實(shí)信息、強制***收費、侵占或挪用交易資金、違規從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價(jià)信息等問(wèn)題也存在于中介市場(chǎng)。

  針對中介市場(chǎng)亂象，住建部、國家發(fā)改委等7部門(mén)聯(lián)合出重拳，于8月17日印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，建立黑名單制度，實(shí)施行業(yè)禁入。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，這也是之前多部委整治中介亂象的落地之舉。

  假房源有望得到監管

  劉珍蓮多了個(gè)心眼，她在不同的中介公司登記了信息，而她注意到，同一套房源，在不同的中介公司那里，價(jià)格往往是不一樣的。

  但中介們的說(shuō)辭就像是經(jīng)過(guò)了統一培訓：該房源剛剛賣(mài)掉，建議看看“不在一個(gè)樓層的同一戶(hù)型”“戶(hù)主臨時(shí)提高了售價(jià)”……

  看的房子多了，劉珍蓮也總結出了經(jīng)驗，一般房子狀況好、價(jià)格又特別低的，大多是假房源。

  對此，北京市朝陽(yáng)區一家中介公司工作人員鄭強(化名)向法治周末記者坦言：“我們這行的規矩就是這樣，買(mǎi)房還好一點(diǎn)，租房很難看到房子的真實(shí)信息?！?/span>

  鄭強透露，網(wǎng)上門(mén)店貼出的信息有一部分是虛假房源，先用低價(jià)吸引消費者進(jìn)店看房，繼而向其推薦其他房源。

  他說(shuō)：“比如有一套房源，可能有幾個(gè)房屋中介公司都掌握，甚至同一家公司的很多房屋經(jīng)紀人也會(huì )在網(wǎng)站上發(fā)布這個(gè)房源，這樣一來(lái)同一個(gè)房源的信息就翻了很多倍。而一般情況下推薦房源的價(jià)格會(huì )比網(wǎng)上掛出的或門(mén)店貼出的房源價(jià)格高10%到20%?！?/span>

  對此，劉珍蓮體會(huì )很深。

  原本只有350萬(wàn)元的預算，可每次中介帶去看的房子，總價(jià)都能達到380萬(wàn)元甚至更多?！霸俣?0萬(wàn)元就是壓死駱駝的一根稻草，我們沒(méi)有辦法承受?！眲⒄渖弻Ψㄖ沃苣┯浾哒f(shuō)。

  實(shí)際上，發(fā)布虛假房源已衍生為中介經(jīng)紀行業(yè)吸引客戶(hù)的一種慣用銷(xiāo)售方式，而房產(chǎn)中介在網(wǎng)上發(fā)布包括“假房源”在內的各種房屋信息在監管層面仍處于“真空地帶”。

  張大偉表示，與新房?jì)r(jià)格網(wǎng)上發(fā)布受?chē)栏癖O管不同，房地產(chǎn)中介在網(wǎng)上發(fā)布的二手房買(mǎi)賣(mài)信息可以隨意更改，監管層對此暫時(shí)沒(méi)有約束。

  而針對當前部分中介機構和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制***收費等問(wèn)題，此次《意見(jiàn)》要求各地中介機構，全面實(shí)行房源信息核驗制度，中介機構應編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，標明房源核驗情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權狀況、掛牌價(jià)格、物業(yè)服務(wù)費、房屋圖片等。

  為保障房屋交易安全，《意見(jiàn)》提出，中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)，各地要全面實(shí)行交易合同網(wǎng)上簽約，防止“一房?jì)少u(mài)”。

  同時(shí)，《意見(jiàn)》要求全面建立健全存量房交易資金監管制度，尚未建立相關(guān)制度的，要在今年年底前出臺監管辦法。

  黑中介將被“行業(yè)禁入”

  在租房論壇里流傳著(zhù)這樣一句話(huà)：“沒(méi)被中介騙過(guò)，就別說(shuō)在北京混過(guò)?！睅缀跛杏羞^(guò)租房經(jīng)歷的人，一提到中介，就會(huì )和不退押金、虛假廣告、合同條款不平等等關(guān)鍵詞聯(lián)系在一起。

  8月2日發(fā)布的《中國房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)消費者滿(mǎn)意度調查報告》，其中關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)誠信度調查，僅有半數消費者表示滿(mǎn)意。

  張大偉認為，目前對于中介還是缺乏相應的監管。

  “在國內，盡管中介也需要持牌考證，但是在實(shí)際操作中，很多門(mén)店的中介是以助理形式存在，在這方面的監管是個(gè)空白?！?/span>

  他介紹，在國外，經(jīng)紀人行業(yè)是中高收入的行業(yè)，而在國內是中低收入的行業(yè)，所以流動(dòng)性非常強，這也造成了該行業(yè)的混亂局面。針對對黑中介的諸多詬病，此次《意見(jiàn)》明確要求，各市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )同價(jià)格、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門(mén)，建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制，加快建設房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業(yè)人員，聯(lián)合實(shí)施市場(chǎng)和行業(yè)禁入措施。

  這也被認為是徹底治理房地產(chǎn)中介亂象的重要舉措。

  但其實(shí)，黑名單管理并非首次提出。

  北京市住建委自2013年起按月公示曝光被投訴前10位的房地產(chǎn)中介機構，以引導消費者選擇規范的中介。然而，部分被列入黑名單的中介機構卻“屢教不改”，黑名單管理收效甚微。

  原因就在于，北京市住建委榜單公布的并非嚴格意義上的黑中介。

  很多黑中介并沒(méi)有在住建委報備，經(jīng)常是騙了幾萬(wàn)元錢(qián)就消失了，不管是承租人和房東都找不到中介。也有很多中介機構，為了“洗白”頻繁改名。

  此次建立的黑名單制度，最大的亮點(diǎn)就是聯(lián)合多部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機制，張大偉表示，“從住建部本身來(lái)說(shuō)，執法權還是比較弱的，七部委聯(lián)合后比之前更容易落地”。

  按照《意見(jiàn)》，今后，誠實(shí)守信的中介和從業(yè)人員，在辦理房源核驗、合同網(wǎng)簽、***貸款、涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，將享受方便快捷的服務(wù)；相關(guān)部門(mén)在日常檢查、專(zhuān)項檢查中將優(yōu)化檢查頻次；各地在選擇中介運營(yíng)管理政府投資的公租房時(shí)，將優(yōu)先考慮誠信中介。

  首付貸成“紅線(xiàn)”

  對于之前關(guān)注度很高的首付貸，此次《意見(jiàn)》也進(jìn)行了明確的規定。

  之前，許多中介在洽談房源時(shí)，如果遇到買(mǎi)家急需資金，會(huì )主動(dòng)提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。

  許多中介機構因此與金融機構建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系，或者中介指定金融機構或捆綁服務(wù)或違規提供或與其他機構合作提供首付貸。

  今年3月，央行副行長(cháng)潘功勝就公開(kāi)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。

  即便如此，這種現象在市場(chǎng)上卻很難被完全杜絕。

  因此，此次《意見(jiàn)》提到，中介機構不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。金融機構不得與未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的中介機構合作提供金融服務(wù)。

  張大偉介紹，二手房中介機構擴張，加大對利潤的要求，對于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，的確許多中介機構延長(cháng)了產(chǎn)業(yè)鏈，從二手房出租買(mǎi)賣(mài)到信貸，許多中介機構越來(lái)越像金融公司。

  他認為，“首付貸”“全款貸”“換房貸”“監管貸”“理房通”，這些都是中介機構產(chǎn)業(yè)鏈延長(cháng)的金融衍生品服務(wù)。

  中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥也認為，房地產(chǎn)中介與房地產(chǎn)金融服務(wù)有著(zhù)天然的強聯(lián)系，《意見(jiàn)》中關(guān)于房地產(chǎn)金融服務(wù)的要求，目的不是阻斷房地產(chǎn)中介與金融服務(wù)聯(lián)系，強調的是中介機構不得提供違法違規的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

  他表示，《意見(jiàn)》將首付貸明確為違法違規的金融服務(wù)，房地產(chǎn)中介機構不能再碰這條“紅線(xiàn)”。

  落地效果受期待

  張大偉認為，相比之前住建部的規定，此次七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文整治的力度更大了。

  “之前都是住建部在牽頭，究竟能否落地，還是要看之后七部委的聯(lián)合整治情況?！睆埓髠Ψㄖ沃苣┯浾哒f(shuō)。

  記者注意到，從2013年開(kāi)始，住建部就聯(lián)合工商總局開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專(zhuān)項治理工作。整治范圍包括虛假房源、協(xié)助當事人簽訂陰陽(yáng)合同等。

  之后的2016年，被媒體稱(chēng)為住建部史上最嚴整頓房產(chǎn)中介的一年，并在年內開(kāi)展了房地產(chǎn)專(zhuān)項整治工作。

  中國住房和城鄉建設部副部長(cháng)陸克華在當時(shí)的國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì )上透露，針對房地產(chǎn)中介亂收費、隱瞞房屋真實(shí)情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見(jiàn)實(shí)效的措施。

  盡管住建部連出重拳，但是房地產(chǎn)中介的亂象并沒(méi)有消失。

  張大偉分析，這是因為中介行業(yè)越來(lái)越重要，隨著(zhù)城市發(fā)展，中國一二線(xiàn)城市，二手房占比逐漸增加，以北京為例，2016年北京二手房成交量預計全年超過(guò)22萬(wàn)套，而新房住宅只有4萬(wàn)至5萬(wàn)套，大量的樓市成交依賴(lài)中介居間成交。

  相比新房，二手房交易流程更復雜。

  “因為新房大部分產(chǎn)權清晰，購房者只要資金寬裕，交易流程簡(jiǎn)單。但二手房很多房源有產(chǎn)權問(wèn)題，比如產(chǎn)權抵押等，這樣就帶來(lái)了交易的繁瑣和出問(wèn)題的可能性?！睆埓髠フf(shuō)。

  此次因為聯(lián)合了其他6個(gè)部門(mén)，業(yè)界也對新政的實(shí)施充滿(mǎn)了期待。

  “行業(yè)規范化有利于市場(chǎng)的健康平穩，未來(lái)主要監管的將是首付貸、買(mǎi)賣(mài)雙方的資金、房源價(jià)格、房源的真實(shí)程度?！睆埓髠フf(shuō)。
 

法治周末記者 高原