租房“補課”刻不容緩。
世聯(lián)行曾做過(guò)一項統計，深圳首次置業(yè)年齡已經(jīng)從2012年的33歲提高到2016年的36歲，北京首次置業(yè)年齡則從2012年的36歲提高到2016年的38歲。首次置業(yè)年齡的延長(cháng)意味著(zhù)停留在租房市場(chǎng)的人群在增多。
另?yè)医y計局最新數據顯示，我國目前在籍人口13.83億人，其中2017年的流動(dòng)人口近2.5億，而以租住私房作為居住模式的人數占流動(dòng)人口的67.3%。也就是說(shuō)，我國流動(dòng)人口增速從持續增長(cháng)趨于穩定，隨著(zhù)城鎮化建設步入中后期，住房租賃市場(chǎng)有待擴容。
提高供應量是租房市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題。足夠的供應量意味著(zhù)租金穩定以及租房市場(chǎng)更好的服務(wù)。相寓副總經(jīng)理張多表示，他們曾在2017年做過(guò)一項統計，品牌公寓租房和房屋資產(chǎn)管理機構在全國市場(chǎng)上占有率只有5%。機構作為最有效率的運營(yíng)主體，這是一個(gè)并不樂(lè )觀(guān)的數字。
恰如萬(wàn)科董事會(huì )主席、首席執行官郁亮所言，租購并舉早在1998年房改時(shí)就已提出，但是過(guò)去多年發(fā)展偏了。租賃現在是在“補課”,北上廣深等城市住房租賃市場(chǎng)需求很大。
供不應求
局部供不應求是租房市場(chǎng)目前最值得關(guān)注的問(wèn)題。
一方面，租房市場(chǎng)需求持續增長(cháng)。根據《58集團2018一季度住房租賃市場(chǎng)報告》，北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分別為7.22%和12.18%。在新一線(xiàn)城市中，無(wú)錫、南京、合肥、杭州的租房需求增速表現亮眼，分別為10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。這一數據從全年維度看更為明顯。2017年全國租房需求較2016年增長(cháng)57%，第四季度租房需求較2016年同比增長(cháng)71%。
與此同時(shí)，各城市租金也呈上漲趨勢?！?8集團2018一季度住房租賃市場(chǎng)報告》租金數據顯示，今年一季度全國人均月租金為793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金為2514元，在全國仍處于領(lǐng)跑位置，同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金領(lǐng)跑新一線(xiàn)城市，長(cháng)沙、重慶、青島等新一線(xiàn)城市住房租賃人均月租金均有不同程度的漲幅。
據千龍網(wǎng)云房數據中心統計，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。
隨著(zhù)租金上揚，控租金首次出現在房地產(chǎn)調控中。住建部5月19日在其官方網(wǎng)站發(fā)文稱(chēng)，將“堅持房地產(chǎn)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松”，并提出了6項具體措施。在這6條措施中，“控租金”被首次提及；5月28日，《人民日報》發(fā)表評論文章《樓市有“緊”才有“穩”》。其中提出：一旦市場(chǎng)出現異常波動(dòng)，地方政府必須切實(shí)承擔起穩房?jì)r(jià)、控租金的主體責任，調控務(wù)必當機立斷。
值得關(guān)注的是，品牌公寓是近年來(lái)新興的租賃類(lèi)型，其裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好、房源多位于交通便利地段等因素，受到廣大年輕人的喜愛(ài)。對于房源的來(lái)源傾向，49%的租房人群傾向于選擇個(gè)人房源，32%的用戶(hù)對于品牌公寓的傾向性更高。不過(guò)，市場(chǎng)也普遍認為，當下品牌公寓租金較高。
蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng )始人龍東平說(shuō)：“整體看租房市場(chǎng)是供不應求的。提高市場(chǎng)供應量很重要，這意味著(zhù)租金平衡以及租房者可以享受更好的服務(wù)?！?/span>
機構運營(yíng)者占比低
從供應端來(lái)看，近年來(lái)隨著(zhù)國家大力推行租購并舉，提供租房的主體不斷增多。不過(guò)從目前來(lái)看，這些“補課”仍然不夠。
相寓副總經(jīng)理張多在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，租房變化主要在于這幾年的供應主體結構變化。租房形式主要有三種：一是通過(guò)網(wǎng)站或貼條小廣告，租戶(hù)直接找到房東或二房東，經(jīng)紀不會(huì )參與其中；第二種是由經(jīng)紀主導的普租或經(jīng)紀業(yè)務(wù)，一端是業(yè)主端，另一端是客戶(hù)端，能解決他們的信息及時(shí)匹配問(wèn)題；第三種是機構運營(yíng)者，比如長(cháng)租公寓，目前形式主要有集中式和分散式。從這三種結構來(lái)看，機構運營(yíng)者比例在增加，但這是因為其原來(lái)占比太低。
世聯(lián)行集團副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理也表示，從目前來(lái)看，中國機構運營(yíng)者提供的租房市場(chǎng)份額在全國來(lái)講不超過(guò)5%，而日本已經(jīng)超過(guò)70%，美國、德國也都是在40%~50%。租賃市場(chǎng)規范一定需要機構化，也就是用B to C的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
不過(guò)值得關(guān)注的是，盡管長(cháng)租公寓備受關(guān)注，但盈利是行業(yè)的普遍難題。甘偉認為，對于長(cháng)租公寓市場(chǎng)而言，雖然政府已經(jīng)把房屋租賃置于國家戰略高度了，但實(shí)際上一些具體的政策還沒(méi)有落實(shí)，公寓需要忍受一定時(shí)間虧損。要么全面漲租金，要么政府給予一定補貼或稅收優(yōu)惠，或者在與物業(yè)合作上給予運營(yíng)者一些綠燈。目前最欠缺的是政策和金融支持，如能獲得支持，就可使運營(yíng)商忍受這段時(shí)期的煎熬。
從機構運營(yíng)者角度，張多也提出了現實(shí)問(wèn)題，“租房人群對房屋關(guān)注的核心點(diǎn)依然聚焦在價(jià)格和位置。我們要提供給他們品質(zhì)服務(wù)是沒(méi)錯的，但不是所有人都消費得起這個(gè)服務(wù)?！?/span>
租房成為一種生活方式？
盡管租房是目前市場(chǎng)中關(guān)注度非常高的話(huà)題，但從我國租房市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，租房仍然不能代替買(mǎi)房真正成為一種生活方式。
甘偉認為：“租售并舉、租售同權的核心價(jià)值，就是原來(lái)需要由買(mǎi)房來(lái)獲得生活品質(zhì)的群體，可以用租房解決需求，這才最具有里程碑意義。但如果人們到了要結婚或者要養小孩時(shí)仍然一定要買(mǎi)房，那么租房時(shí)代就還沒(méi)有來(lái)臨?！?/span>
21世紀經(jīng)濟報道調查發(fā)現，目前對不少租房者而言，最大的困擾仍然是租購同權。比如，在子女教育等問(wèn)題上，租房者能否享受與購房者同等權益。
另外張多認為，對于買(mǎi)房，我國有著(zhù)濃厚的社會(huì )倫理和傳統情懷?！百I(mǎi)房形式和結構會(huì )發(fā)生一些調整。比如年輕人不會(huì )因為買(mǎi)房將生活品質(zhì)降到很低。他們可能選擇回老家買(mǎi)或在其他城市購買(mǎi)，而后再去考慮升級置業(yè)，這是主流想法?！?/span>
不過(guò)隨著(zhù)租房年齡層的變化，租房者觀(guān)念也在發(fā)生變化，年輕一代愿意將更多收入占比花在租金上。據蘑菇租房統計顯示，收入方面，月收入在 5001-8000 元區間的人數占比最多。通過(guò)租金收入比的調查發(fā)現，55.6%的租客將50%以上的月收入貢獻給每月房租，而租金收入比小于30%的人僅占16.8%。另外，78%的租房者認為，目前房租較貴。同時(shí)，租房群體也給出了他們的理想租金標準。在北上廣深四座城市中，49.7%的租房者認可月租金1500-2500元為理想范圍；在南京、杭州等幾個(gè)租房市場(chǎng)擴張較快的城市中，53%的租房者認可的理想月租金范圍是1000-1500元。
安居客首席分析師張波認為，破除“買(mǎi)房才是安居”這一長(cháng)久以來(lái)中國人的居住觀(guān)念，不是一朝一夕之事，也并非增加了租賃房源供給量或者出臺相應法律法規之后，人們的住房觀(guān)念就會(huì )馬上改變?！白夥恳彩前簿印毙枰粋€(gè)過(guò)程，值得關(guān)注的是，90后更容易接受租房觀(guān)念，也更愿意選擇租房，相信未來(lái)中國的租賃市場(chǎng)在一二線(xiàn)城市的發(fā)展步伐會(huì )進(jìn)一步加快，更多人接受更長(cháng)時(shí)期甚至一輩子租房生活。另外，從國外發(fā)達國家經(jīng)驗來(lái)看，通過(guò)租房解決住房問(wèn)題的比例遠高于中國，例如德國大城市租房人群比例高達六成。中國一二線(xiàn)城市居住需求將形成三分格局，即商品房、保障房、租房，未來(lái)超過(guò)三成人在大中城市租房，應該是個(gè)普遍現象。