最近一段時(shí)間，多個(gè)城市土地市場(chǎng)流拍現象激增，西安也接連有兩塊土地發(fā)生流拍。
西安近期2宗流拍土地
土地市場(chǎng)正在出現新一輪流拍高峰。據中國指數研究院對百城土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)的監測，2010年至今年7月，全國百城共流拍兩千余宗住宅用地，總規劃建筑面積2.8億㎡。今年1-7月流拍地塊總規劃建筑面積1663萬(wàn)㎡，大約是去年全年流拍面積的1.2倍。
在2010年以來(lái)的近9年時(shí)間里，2011年流拍土地數量最多達515宗，此后流拍數量就逐漸減少，并一路降至2016年的80宗。不過(guò)，從2017年起，土地市場(chǎng)的流拍宗數又開(kāi)始回升，去年共發(fā)生146宗；今年1-7月，已出現137宗，接近去年全年水平。
據西安市國土資源局公告顯示，8月17日位于灞橋區的BQ2-4-54地塊因申請競買(mǎi)人數不符合拍賣(mài)文件約定，造成宗地流拍；8月21日位于蓮湖區的LH2-14-40-1號地塊同樣因競買(mǎi)人數不符合拍賣(mài)文件約定，宗地流拍。對此，有行業(yè)人士介紹，兩宗流拍可能和地塊出讓條件有關(guān)。以灞橋流拍地為例，要求自持購物中心、修建過(guò)街天橋和次日繳納履約保證金等；而蓮湖流拍地塊則附帶安置費用和此前樓棟建設，對開(kāi)發(fā)商實(shí)力和運營(yíng)都形成考驗。
在今年4月和7月份，西安曾出現過(guò)土地出讓終止或中止的情形，但從公告原因看，分別因地塊安置存在爭議和被監管部門(mén)發(fā)現違法建設。
房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓忙“瘦身”
中指院提到，2011-2012年為百城住宅用地流拍高峰，隨后2014年也出現過(guò)一次小波峰（主要為流拍面積回升），而今年以來(lái)流拍土地數量、面積均出現反彈，中指院認為，這三次流拍高發(fā)期都伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整和企業(yè)資金壓力的增加。
中信建投研報認為，今年土地市場(chǎng)供需分歧加大，流拍率還要甚于2014年。2014年是因為房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷導致開(kāi)發(fā)商拿地能力與意愿疲弱，然而這一輪，銷(xiāo)售市場(chǎng)比較穩定，今年全國熱點(diǎn)地區土地市場(chǎng)整體降溫，流拍現象蔓延主要是房企基于利潤率及去杠桿選擇。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，面對融資環(huán)境的變化，房企開(kāi)始主動(dòng)降低資產(chǎn)負債率，以減輕資金壓力。而降低資產(chǎn)負債率，除了拓展期限更長(cháng)的發(fā)債渠道，在拿地中控制成本也是一個(gè)手段，這不可避免會(huì )導致土地流拍增多。
今年以來(lái)，雖然有部分上市房企稱(chēng)“凈負債率下降”，但多數房企資產(chǎn)負債水平仍處于高位。華商報記者查詢(xún)Wind資訊顯示，上市房企資產(chǎn)負債率從2016年末以來(lái)就逐漸走高，截至今年一季度末，達79.06%。另外，已公布中報的49家房企總負債超過(guò)4萬(wàn)億元，相比去年同期的2.89萬(wàn)億元增加39.54%。
此外，有關(guān)房企“瘦身”的消息也開(kāi)始增多。近日有報道稱(chēng)，包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長(cháng)江實(shí)業(yè)等都曝出在部分地區收縮項目、人員和債務(wù)的情況。
開(kāi)發(fā)商的土地賬算的更細了
有業(yè)內人士介紹，近兩年大型房企紛紛到西安拿地開(kāi)發(fā)，除了有看好市場(chǎng)發(fā)展和業(yè)務(wù)擴張原因，也有一個(gè)因素是與熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市相比，西安此前地價(jià)并不算很高。但是，在調控延續而且市場(chǎng)預期逐漸變化的環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商拿地行為可能會(huì )趨于謹慎。
美城機構首席市場(chǎng)分析師沈瑋表示，去年下半年至今，西安出讓的多宗土地位于三環(huán)之外甚至非限購區域，雖然這些區域的樓面地價(jià)也在逐漸走高，但即便以5、6千元一平的成本拿地，在開(kāi)發(fā)中仍有一定利潤空間，所以受到規模房企的青睞。
未來(lái)要注意的是，房地產(chǎn)二級市場(chǎng)究竟會(huì )出現什么樣的變化，進(jìn)而對一級市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）的走向產(chǎn)生影響?！笆聦?shí)上房企預期已有所轉向?！钡禺a(chǎn)評論人士王建紅認為，開(kāi)發(fā)商的土地賬會(huì )算的更細，在拿地方式上由追求規?；嚼麧櫬实霓D化，搶優(yōu)質(zhì)地塊和流拍兩種極端現象也會(huì )同時(shí)出現。
也有券商認為，明年地產(chǎn)投資增速可能收窄，土地投資增速也將放緩，但是在結構上，施工結構可能會(huì )反彈。 華商報記者 李程