上半年的西安一房難求，二手房業(yè)主更是漫天要價(jià)，誰(shuí)知，近期，在經(jīng)歷上半年的連續瘋漲之后，西安二手房市場(chǎng)卻突然顯出疲態(tài)，房源量明顯增加，而需求則大幅下滑，成交量更是銳減，不同區域價(jià)格也出現不同程度的松動(dòng)。

　　“業(yè)主急售房”房源增加，讓價(jià)空間可達5%-10%

　　“精裝兩室，帶師大附小指標，業(yè)主急售，120萬(wàn)?！蔽靼彩形鳛柭芬患曳慨a(chǎn)中介的工作人員介紹，這樣的房子若是放到上半年能賣(mài)到130萬(wàn)，而且還不一定有房。

　　“這房子沒(méi)有問(wèn)題啊，是房東正常出售，只不過(guò)賣(mài)的比較急?！痹谶@位工作人員操作的電腦上，華商報記者看到附近的房源掛牌價(jià)不等，每平大約在一萬(wàn)五到兩萬(wàn)之間，“有些房子雖然掛牌價(jià)高，但也有一定議價(jià)空間，價(jià)格還可以再談?！?/span>

　　新房搶不到，二手房買(mǎi)不起，這可謂上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大奇觀(guān)。不過(guò)，上周在走訪(fǎng)全市多個(gè)區域后，華商報記者發(fā)現，最近西安二手房市場(chǎng)開(kāi)始上演反轉劇情，一些急于出手的業(yè)主無(wú)力維持強勢地位，看似堅挺的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。

　　西安市東元路一處中介門(mén)店的工作人員給華商報記者介紹說(shuō)，手頭的確有降價(jià)出售的房源。像附近50㎡左右的電梯房，房產(chǎn)證等手續齊全的話(huà)，前幾個(gè)月報價(jià)都在60萬(wàn)以上，現在碰到誠心想買(mǎi)的有業(yè)主58萬(wàn)就愿出手，而且這個(gè)價(jià)格還是可以貸款的。

　　趙利偉在房產(chǎn)中介從業(yè)多年。他表示，現在二手房的議價(jià)空間明顯比上半年大，只要買(mǎi)家誠心要，多數房主都愿意讓價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，根據付款方式不同，協(xié)商的優(yōu)惠不太一樣，一次性付款因為房主可以盡快拿到房款，讓價(jià)空間要高于貸款交易。

　　“其實(shí)愿不愿意降價(jià)主要是看買(mǎi)賣(mài)雙方的態(tài)度?！爆斞欧课莶輬?chǎng)坡店店?yáng)|李周生表示，最近下調二手房報價(jià)的現象有所增加，但多數是在總價(jià)基礎上試探性降2、3萬(wàn)。當然，也碰到過(guò)業(yè)主急著(zhù)出手、買(mǎi)主愿意一次性付款而直降10萬(wàn)，但這種情況相對少見(jiàn)。

　　從西安一些二手房平臺發(fā)布的銷(xiāo)售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現，而這在上半年一房難求、價(jià)格居高不下之時(shí)很難見(jiàn)到。有業(yè)內人士介紹，為了迅速成交，有部分賣(mài)家選擇了主動(dòng)讓價(jià)，讓價(jià)空間約在5%-10%。

　　二手房不好賣(mài)，有中介門(mén)店買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)下滑達80%以上

　　西安市高新路是學(xué)區房比較集中的區域，置業(yè)需求一直比較旺盛。在該路段一家中介門(mén)店，華商報記者注意到，櫥窗內的樓盤(pán)信息表，已有好幾處房源被人工涂改降價(jià)，云頂園一套房子，從225萬(wàn)降到了220萬(wàn)。中介負責人介紹，以往價(jià)格一直居高不下的學(xué)區房，最近也出現了業(yè)主求售下調掛牌價(jià)的情形，“帶電梯的二手房基本在兩萬(wàn)二到兩萬(wàn)五左右，有些比之前便宜了一、兩千元?！?/span>

　　華商報記者采訪(fǎng)調查發(fā)現，西安樓市二手房降價(jià)情況已不屬個(gè)案。不只是主城區，像曲江這樣的區域，部分二手房報價(jià)也有松動(dòng)。該區一中介機構的工作人員告訴華商報記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來(lái)掛牌價(jià)下降數萬(wàn)元不等;南湖周邊甚至有降了30萬(wàn)的，當然這種房子是大平層，原本總價(jià)就很高。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)高新路店負責人張東告訴記者，上半年市場(chǎng)最火的時(shí)候，跳漲現象很多，一次就漲好幾萬(wàn)。最近隨意報價(jià)少了，這和房源掛牌時(shí)間變長(cháng)，交易量萎縮有不小關(guān)系。

　　在走訪(fǎng)中，華商報記者注意到，不管是友誼路、長(cháng)安路等老城區，還是太元路、鳳城二路、雁南三路這些次新房較多的片區，不少房產(chǎn)中介都顯得比較冷清。在胡家廟附近一家中介門(mén)店，張姓工作人員介紹，近兩個(gè)月的二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)不及四、五月份，當時(shí)他和同事每天“要么在忙著(zhù)接待客戶(hù)，要么就在帶看房的路上”，幾乎都沒(méi)有休息時(shí)間。有的買(mǎi)家看好房子直接在房子里談價(jià)，然后就回店里交定金，就怕業(yè)主坐地起價(jià)。但是近兩個(gè)月以來(lái)，不光成交少，看房的人也少了，“大多時(shí)候都是在店里打電話(huà)給客戶(hù)或者‘開(kāi)發(fā)’房源?！?/span>

　　據二手房匯總的市場(chǎng)數據顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過(guò)了7000套，直到6月份開(kāi)始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產(chǎn)評估公司負責人介紹說(shuō)，最近幾個(gè)月二手房成交量減少，一部分房源存在有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。

　　曲江某中介的工作人員告訴華商報記者，他已經(jīng)有兩個(gè)月沒(méi)有開(kāi)單了，店里平均每天客戶(hù)接待量也就七八個(gè)，許多客戶(hù)也是只看不買(mǎi)，最后成交的更是屈指可數。

　　二手房交易量萎縮之后，租賃業(yè)務(wù)又重新成為各中介公司的主攻方向?！叭缃穸址砍山涣肯禄?，中介公司的業(yè)務(wù)方向發(fā)生變化，雖然租單傭金遠不及買(mǎi)賣(mài)收入，可撿到籃子都是菜啊?！蹦称放浦薪樨撠熑烁嬖V記者，與3-5月份的火爆期相比，西安有些中介門(mén)店近期二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)下滑已達到80%以上。

　　觀(guān)望源于不確定預期，“滿(mǎn)二滿(mǎn)三”后二手房掛牌量增加

　　“看到一套之前要135萬(wàn)的房子，現在降到125萬(wàn)還沒(méi)賣(mài)出去。單價(jià)確實(shí)是降了，但總價(jià)還是高，我想看看年底前是不是還能降?！标愊壬粢饫ッ髀芬惶锥址恳延腥齻€(gè)月，他覺(jué)得這套“直降10萬(wàn)”的房子還是太貴，畢竟在一年前，這個(gè)小區的房?jì)r(jià)只有現在的一半。

　　二手房成交周期拉長(cháng)，觀(guān)望的其實(shí)不只是購房者，還有一些賣(mài)房者?！坝幸晃豢蛻?hù)開(kāi)始掛的是140萬(wàn)，這兩天剛把價(jià)格調到135萬(wàn)，有幾個(gè)人來(lái)看房，但是他們出的價(jià)格不太滿(mǎn)意，房主索性就先掛著(zhù)，有合適價(jià)格再賣(mài)?！兵P城五路一位房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，還有一部分業(yè)主雖然感到市場(chǎng)遇冷、房子不太好賣(mài)了，但是他們套現的需求并不強烈，還想看看房?jì)r(jià)是否還有上漲的可能，因此也就不急著(zhù)出售。

　　房產(chǎn)中介人士楊鑫認為，目前西安二手房市場(chǎng)供需雙方心態(tài)微妙，買(mǎi)房的期望降價(jià)，不著(zhù)急賣(mài)房的業(yè)主，則放出房源試探市場(chǎng)行情，“其實(shí)是一種對后市不確定的心態(tài)博弈?！?/span>

　　西安經(jīng)紀人協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)邵濤表示，近期二手房降溫源于“滿(mǎn)二滿(mǎn)三”新政實(shí)施后，市面上掛牌量大幅增加，可選房源多了，供應超過(guò)需求，買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)位置也就發(fā)生逆轉。

　　今年西安出臺的6.24新政，將此前二手房交易“滿(mǎn)二滿(mǎn)五”的政策要求，放寬至“滿(mǎn)二滿(mǎn)三”，邵濤認為，相當于西安符合條件、可供出售的二手房增加了兩年的供應量。

　　從諸葛找房的數據看，西安二手房掛牌量從6月份開(kāi)始就逐漸增加，最近3個(gè)月已有多次單周掛牌量超過(guò)3萬(wàn)套。有業(yè)內人士估算，近期西安二手房掛牌量明顯增加，平均一套房子的成交周期在1個(gè)月以上，“掛牌即售”的場(chǎng)面幾乎絕跡。高價(jià)的“天花板”也有顯現跡象。據中國房?jì)r(jià)行情平臺統計，8月份西安二手房掛牌均價(jià)比7月份出現小幅回落。

　　獨立地產(chǎn)評論人李連源表示，樓市一旦交易驟減就可能帶來(lái)觀(guān)望，尤其是在定價(jià)隨機性較強的二手房市場(chǎng)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)發(fā)生變化，此前由高預期支撐起來(lái)的房?jì)r(jià)也更容易形成波動(dòng)。

　　全國多城二手房市場(chǎng)降溫，西安“量?jì)r(jià)”低位運行概率大

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，在新房被限購限價(jià)的時(shí)候，二手房恐怕才是最真實(shí)的市場(chǎng)。

　　盡管全國很多搖號買(mǎi)房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過(guò)“成千上萬(wàn)人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場(chǎng)，其中有多少屬于真正的剛需誰(shuí)也不敢打包票。當市場(chǎng)利空因素增多，二手房成交量下滑、降價(jià)出售的時(shí)候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗。

　　在北京及其他重點(diǎn)城市，最近也出現了二手房降溫的勢頭。消息顯示，北京二手房市場(chǎng)客源端成交周期達79.3天，已是2012年以來(lái)最高;剛剛過(guò)去的8月份，廣州二手房成交宗數環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續5個(gè)月下滑;深圳在7月31日再度升級了樓市調控，二手房均價(jià)在7個(gè)月以來(lái)第一次出現下滑;青島二手房交易量連降5個(gè)月，并在8月份出現了兩位數下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng )新高以后，二手房銷(xiāo)量卻出現了連續三個(gè)月下跌。

　　地產(chǎn)評論人士王建紅對華商報記者表示，“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的重申，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期也在隨之調整，預期是人們對未來(lái)經(jīng)濟變量的一種估計，對買(mǎi)房等經(jīng)濟行為有重要影響。對于購房者而言，高企的房?jì)r(jià)帶來(lái)相對購買(mǎi)力不足，加上不斷上調的房貸利率，也讓一些潛在購房者的觀(guān)望態(tài)度更加明顯。所以不少城市的二手房市場(chǎng)回落，這是預料之中的事。

　　“西安二手房?jì)r(jià)格此前在快速上漲中也存在非理性因素?！蓖踅t表示，原因是今年春季新房供不應求、搖號買(mǎi)房門(mén)檻提高，很多人在購買(mǎi)新房無(wú)望的情況下轉向二手房市場(chǎng)。這種非理性上漲，如果沒(méi)有持續的需求來(lái)支撐的話(huà)，顯然不能長(cháng)久。隨著(zhù)西安房源大幅增加、市場(chǎng)緊張情緒消除，二手房市場(chǎng)的降溫成為大勢所趨。

　　邵濤表示，近期西安二手房成交量回落、掛牌價(jià)出現松動(dòng)是市場(chǎng)理性回歸，加上新房入市的預期影響，交易量和價(jià)格還可能在相對低位運行，很難再出現“金三銀四”時(shí)的火爆場(chǎng)面。

　　一二手房倒掛將有所緩解，后續房產(chǎn)購買(mǎi)力面臨挑戰

　　每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場(chǎng)狀況看，支撐二手房市場(chǎng)呈現金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時(shí)，在價(jià)格上更有優(yōu)勢的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

　　據克而瑞機構監測，在剛剛過(guò)去的兩周時(shí)間里，西安有10個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，但實(shí)現100%去化僅有3個(gè)，剩下的項目去化情況都不理想。部分樓盤(pán)去化率不足50%。去化率最低的項目推出54套可售房源，只賣(mài)出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開(kāi)信息看，未來(lái)一段時(shí)間，西安新房供應量還會(huì )呈現增加趨勢。邵濤表示，如果新房房源的價(jià)格優(yōu)勢明顯，難免就會(huì )形成二手房市場(chǎng)被分流的局面。

　　此前，西安部分區域的一、二手房?jì)r(jià)格倒掛明顯。在王建紅看來(lái)，一、二手房的倒掛現象可能會(huì )縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房?jì)r(jià)格由開(kāi)發(fā)商定價(jià)，再經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)控制、確認、備案;二手房主要是賣(mài)方報價(jià)、買(mǎi)房議價(jià)，決定成交價(jià)格的因素較多，市場(chǎng)需求旺盛價(jià)格自然上漲，市場(chǎng)需求萎靡價(jià)格自然下跌。在未來(lái)一段時(shí)期，二手房?jì)r(jià)格將向自身實(shí)質(zhì)價(jià)值回歸，市場(chǎng)可能出現分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購房需求的前提下，市場(chǎng)后續購買(mǎi)力面臨一定挑戰。