近日，多家上市房企發(fā)布了9月銷(xiāo)售數據，整體來(lái)看，上市房企9月份銷(xiāo)售較此前兩月有所回溫，但增速不及上年同期。中國證券報記者統計，截至10月14日，公布9月份銷(xiāo)售數據的30家滬深及港股上市房企，當月共計實(shí)現銷(xiāo)售額4401億元，同比增長(cháng)37%。上述房企前9月共計實(shí)現銷(xiāo)售額3.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)38.7%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從當下銷(xiāo)售數據看，2018年標桿房企銷(xiāo)售規模預計將刷新歷史記錄，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開(kāi)始放緩。
龍頭增速放緩
由于調控仍處高壓，今年“金九”成色明顯不足。中金公司數據顯示，9月60個(gè)城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比僅增長(cháng)1%，顯著(zhù)低于歷史同期環(huán)比平均增速;同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。10個(gè)重點(diǎn)城市推盤(pán)量同比增長(cháng)68%，延續下半年強勁勢頭，然而去化率大幅下滑至72%，是導致銷(xiāo)售偏弱的主要原因。
龍頭房企盡管銷(xiāo)售增速強于平均水平，但仍有所放緩。
恒大、萬(wàn)科和碧桂園前9月銷(xiāo)售金額均超過(guò)了4000億元。其中恒大9月集中發(fā)力實(shí)現銷(xiāo)售金額630.1億元，同比增長(cháng)42.07%;合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米人民幣1.05萬(wàn)元。這使得公司前9月累計實(shí)現銷(xiāo)售金額約達人民幣4480.9億元，同比增長(cháng)22%。
而萬(wàn)科和碧桂園前9月分別實(shí)現銷(xiāo)售金額4315.5億元和4155.8億元，同比分別增長(cháng)8.90%和38.36%。兩家公司9月表現較為平淡，單月銷(xiāo)售額同比均出現明顯下滑。萬(wàn)科9月份實(shí)現銷(xiāo)售面積302.5萬(wàn)平方米，同比上升10.85%;實(shí)現銷(xiāo)售金額434.2億元，同比減少6.26%。碧桂園9月實(shí)現銷(xiāo)售367.4億元，這一數字較2017年同期475億元的銷(xiāo)售金額同比下滑明顯。
這或許與兩家企業(yè)戰略調整有關(guān)，這兩家企業(yè)均提出要放慢節奏，聚焦利潤。萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮此前表示，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉折點(diǎn)已來(lái)，樓市的需求急劇消失，開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。碧桂園總裁莫斌則表示，全年結算面積從原先目標4100萬(wàn)平方米調整至3700萬(wàn)平方米，但是毛利率的預期不會(huì )變。
中小房企分化
中小房企業(yè)績(jì)表現則較為分化。融創(chuàng )中國9月單月實(shí)現新增預訂銷(xiāo)售額547.3億元，創(chuàng )下全年月度新高，前9月實(shí)現銷(xiāo)售金額3219.8億元，同比增長(cháng)55%。除了前述四家房企外，還有世茂地產(chǎn)、招商蛇口、旭輝地產(chǎn)、金地集團、中南建設、龍湖集團以及綠城前9月銷(xiāo)售金額突破1000億元。
其他9月銷(xiāo)售較好的房企還包括禹洲集團和遠洋集團，這兩家公司9月份銷(xiāo)售額環(huán)比增速都超過(guò)了100%，其中禹洲集團以單月65.61億元的銷(xiāo)售額創(chuàng )下全年月度新高，遠洋集團單月銷(xiāo)售135.1億元，這是遠洋集團本年度第二個(gè)銷(xiāo)售過(guò)百億的月份。
不過(guò)也有一些房企表現不佳，尤其是小型房企，這些房企受制于項目?jì)浜屯票P(pán)速度，項目去化放緩導致業(yè)績(jì)增速下降，其中景瑞地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、花樣年、陽(yáng)光100等9月銷(xiāo)售額環(huán)比增速均呈負增長(cháng)，跌幅超過(guò)10%。
土地儲備方面，中原地產(chǎn)數據顯示，大多數房企前9月仍在積極拿地，第一梯隊除萬(wàn)科外整體較為穩健，第二梯隊房企拿地力度較大。
不過(guò)單月數據顯示，大多數9月份拿地進(jìn)度明顯放緩，中原地產(chǎn)研究院數據顯示，碧桂園2018年7月單月權益拿地金額接近100億元，拿地面積為190.9萬(wàn)平方米。9月權益拿地金額僅為15.91億元，權益拿地面積下降為34.15萬(wàn)平方米，不到7月單月水平的2成。萬(wàn)科9月份拿地仍非常積極，9月萬(wàn)科拿地17塊，權益拿地金額達到94.18億元，權益拿地面積達到273.8萬(wàn)平方米，目前位列第二。不過(guò)9月的權益拿地金額已經(jīng)較7月份、8月份大幅下降。張大偉認為，在調控持續加碼的趨勢下，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步攀升，做大依然是當下房企的主流選擇，這意味著(zhù)房企拼規模的趨勢在加劇。
10月或以?xún)r(jià)換量
張大偉表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的深入，房企逐漸出現了業(yè)績(jì)上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開(kāi)始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都開(kāi)始出現了逐漸放緩的跡象。后續市場(chǎng)很可能出現加速調整的可能性。
數據上看，個(gè)別房企出現了銷(xiāo)售均價(jià)下降的情況。中駿9月份的銷(xiāo)售均價(jià)為1.05萬(wàn)元/平方米，8月份這一數據為1.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降近三成。建業(yè)在9月的銷(xiāo)售均價(jià)同比下降7.5%。龍光地產(chǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)也出現下滑。
華創(chuàng )證券認為，目前主流房企多為高周轉策略，弱市下均多采取重去化輕利潤率的以?xún)r(jià)換量策略;但華創(chuàng )證券同時(shí)認為，去年同期基于打壓政策密集推出，9-10月仍屬成交低基數月，預計10月銷(xiāo)售同比壓力仍不大。
中金公司認為，目前，核心區域房?jì)r(jià)仍然堅挺。部分樓盤(pán)降價(jià)原因一方面來(lái)自樓市持續高壓政策下購房人觀(guān)望情緒加深，另一方面因開(kāi)發(fā)商推盤(pán)放量后促銷(xiāo)力度提升。未來(lái)此類(lèi)區域房?jì)r(jià)仍有可能延續疲弱走勢。中金公司同時(shí)預計10月銷(xiāo)售同比增速大概率將伴隨推盤(pán)量的進(jìn)一步提升和基數下行較9月出現上修，預計全國商品房銷(xiāo)售面積10月將同比增長(cháng)8%，預計將高于9月。