2018年西安土拍市場(chǎng)熱火朝天，優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧，溢價(jià)率依然居于高位。業(yè)內人士分析，從2018全年土地市場(chǎng)表現來(lái)看，土地供應板塊不斷外延、地價(jià)居高不下是最明顯的兩大特點(diǎn)。但是，隨著(zhù)下半年樓市“降溫”，也有部分土地出現流拍現象，相較上半年，土拍市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　金泰拍得“新地王”

　　樓面價(jià)達9117元/平方米

　　對于2018年土拍市場(chǎng)而言，11月7日是個(gè)值得載入史冊的日子，南二環(huán)原監獄的兩塊用地，起拍價(jià)（底價(jià)）超過(guò)千萬(wàn)元每畝，總價(jià)超過(guò)了20億元，這在西安土拍市場(chǎng)均屬首次。2018年11月7日下午，西安市國土資源局以拍賣(mài)方式出讓2宗共計388.514畝國有建設用地使用權。宗地一凈用地面積208.152畝，其中商業(yè)45.302畝，住宅162.850畝；宗地二為住宅180.362畝。最終兩宗地均落入陜西國企金泰的囊中。宗地一畝單價(jià)達到1281萬(wàn)元，樓面地價(jià)為7366元/平方米。宗地二畝單價(jià)高達1519萬(wàn)元，樓面地價(jià)為9117元/平方米。參與競買(mǎi)的還有中海、招商等一共4家企業(yè)，都是“國家隊”。金泰拍得的宗地二也成為西安市場(chǎng)的“新地王”。

　　美城股份首席市場(chǎng)分析師沈瑋認為，樓面價(jià)超過(guò)9000元/平方米，創(chuàng )了歷史新高，但是以現在的市場(chǎng)來(lái)看這個(gè)價(jià)格還是相對偏低的，畢竟早在2016年，融創(chuàng )壹號院所在地塊當時(shí)的樓面價(jià)已達到7200元/平方米，二級市場(chǎng)地價(jià)已經(jīng)翻了一倍多，而一級市場(chǎng)則相對較穩。

　　獨立財經(jīng)評論人朱文分析，新地王的誕生有二環(huán)板塊土地資源稀缺性的緣故，更有主城區教育、醫療、地鐵、公園和商業(yè)成熟的作用。

　　土拍外延區域擴大

　　高陵地價(jià)一年上漲十倍

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健回憶，印象最深刻的是2018年春節后不久，大牌地產(chǎn)商在西安土地市場(chǎng)的爭奪，將戰火從2017年的浐灞、灃東、長(cháng)安轉向了西咸新區灃西新城。2018年2月24日，西咸新區灃西新城多宗土地拍賣(mài)，除被西咸新區交大科技創(chuàng )新港實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)摘走的交大創(chuàng )新港幾宗配套用地外，在另外6宗住宅用地的競拍中，吸引了西安市場(chǎng)多家大牌地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，最終這6宗住宅用地被成都興城人居地產(chǎn)投資集團有限公司、西安紫薇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、咸陽(yáng)恒豐投資有限公司以高溢價(jià)、高地價(jià)、高樓面價(jià)的“三高”形式瓜分。

　　招商地產(chǎn)與中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、經(jīng)開(kāi)地產(chǎn)、灃西置業(yè)等企業(yè)經(jīng)過(guò)13輪競拍，最終以6.3億元拍得灃西文教園板塊69畝住宅用地，樓面單價(jià)6240元/平方米，土地單價(jià)915萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率62%，打破西咸新區最高地價(jià)記錄。

　　2018年7月份，陜西嘉園置業(yè)在高陵以近600萬(wàn)元/畝的單價(jià)拍下藍湖九郡項目所在地塊，樓面價(jià)超過(guò)3000元/平方米，引得各方關(guān)注，而這個(gè)價(jià)格相較2017年上漲了將近10倍。

　　沈瑋當時(shí)曾分析認為“這個(gè)行為有點(diǎn)過(guò)激”，果不其然，在3個(gè)月后的10月份，高陵板塊就出現了首次土地流拍事件，此事也代表了開(kāi)發(fā)商對于高陵區域信心不足。而2018土拍市場(chǎng)最大的特點(diǎn)則是外延區域增多，據統計，2018年土拍的第一梯隊和第二梯隊都是在秦漢、灃西、灃東、高陵等區域，**一個(gè)主城區是浐灞。主城區土地供應減少，必將影響2019年土地市場(chǎng)。

　　上半年溢價(jià)率居高不下

　　下半年回歸理性

　　2018年西安土地市場(chǎng)出現量跌價(jià)漲的新趨勢。在大西安城市價(jià)值逐步提升的今天，浐灞區域和西咸新區的土地變成了“香餑餑”，受到眾多龍頭房企的熱捧。

　　創(chuàng )典全程信息部部長(cháng)劉蘭蘭表示，2018年前三季度西安土地市場(chǎng)呈現一片“欣欣向榮”的景象，供應量大幅增加，土地價(jià)格也在樓市火熱的背景下及房企瘋狂搶奪的過(guò)程中被重新定義。從年初的浐灞兩宗地經(jīng)18輪叫價(jià)后而熔斷，到灃西新城28宗地塊遭房企激烈競搶?zhuān)恋匾鐑r(jià)率被抬高至291%，上半年可以說(shuō)但凡有地塊推出，便會(huì )引得眾多房企爭搶。但從入秋開(kāi)始，伴隨著(zhù)樓市的逐漸降溫開(kāi)始出現流拍，成交土地有些為底價(jià)成交，相較于上半年的“如火如荼”，土拍市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　2019年1月17日下午，曲江大明宮百花村231畝城改土地及曲江大明宮54.063畝商住土地進(jìn)行拍賣(mài)，其中百花村土地被西安萊安地產(chǎn)競得，而位于曲江大明宮的商住土地則經(jīng)過(guò)曲江大明宮、金地、招商、中海、萬(wàn)科、金輝、旭輝、華遠等12家品牌房企輪番競價(jià)后，最終溢價(jià)44.8%，花落西安正榮置業(yè)發(fā)展有限公司。 華商報記者 狄芳 杜蒙