本規程由國土資源部負責解釋。
2.1.1 土地估價(jià)應遵循下列原則：
1．合法原則；
2．最高最佳使用原則；
3．替代原則；
4．預期收益原則；
5．供需原則；
6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；
7．多方法相比較原則。
2.1.2 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機構在土地評估中，應遵循相關(guān)法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
基準地價(jià)評估以估價(jià)對象的現狀使用為最高最佳使用。
企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評估以估價(jià)對象的現狀使用為最高最佳使用。
估價(jià)人員應對土地的現狀用途和未來(lái)用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報告中說(shuō)明。
2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應以同類(lèi)地區類(lèi)似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準。估價(jià)結果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。
2.1.5 遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價(jià)對象在正常利用下的未來(lái)客觀(guān)有效的預期收益為基準。
2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。
2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結果應是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。
2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價(jià)對象，相互比較，取得客觀(guān)估價(jià)結果。
2.2.1 城市土地估價(jià)應按下列程序進(jìn)行：
1. 確定估價(jià)基本事項；
2. 編制估價(jià)工作計劃；
3. 實(shí)地確認估價(jià)對象；
4. 搜集估價(jià)所需資料；
5. 選定估價(jià)方法計算；
6. 確定估價(jià)結果；
7. 提交估價(jià)報告。
2.2.2 確定估價(jià)基本事項，是指確定估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項。
確定估價(jià)對象包括確定估價(jià)對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價(jià)權利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應根據委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應根據估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。
2.2.3 編制估價(jià)工作計劃，是指在確定估價(jià)基本事項的基礎上，應對估價(jià)項目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計劃。
估價(jià)工作計劃主要應包括以下幾項：
1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟；
2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法；
3. 需要調查的資料及取得途徑；
4. 預計所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費。
2.2.4 實(shí)地確認估價(jià)對象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對象現場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周?chē)h(huán)境、道路狀況等，并對估價(jià)對象及周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
2.2.5 估價(jià)機構和估價(jià)人員應經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。
估價(jià)所需資料主要應包括下列方面：
1. 估價(jià)對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；
2. 對土地價(jià)格有普遍影響的資料；
3. 對估價(jià)對象所在地區的土地價(jià)格有影響的資料；
4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；
5. 確定土地估價(jià)參數的相關(guān)資料；
6. 反映估價(jià)對象權屬及狀況的資料。
2.2.6 根據估價(jià)目的及估價(jià)對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估，計算地價(jià)。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法。
2.2.7 估價(jià)人員在確定對象價(jià)格后，應按估價(jià)報告格式的要求撰寫(xiě)估價(jià)報告書(shū)。按照評估項目委托合同，估價(jià)機構向委托人提交估價(jià)報告。土地估價(jià)報告需經(jīng)當地土地管理機關(guān)確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。
城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類(lèi)：
1. 一般因素；
2. 區域因素；
3. 個(gè)別因素。
一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì )、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區劃、城市發(fā)展過(guò)程、地理位置、自然條件、社會(huì )經(jīng)濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會(huì )及國民經(jīng)濟發(fā)展規劃等。
區域因素是指影響城市內部區域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。
個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長(cháng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。
地價(jià)影響因素復雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。
準備工作主要有編寫(xiě)基準地價(jià)評估任務(wù)書(shū)、制定基準地價(jià)調查表和工作表、準備工作底圖等。
基準地價(jià)評估任務(wù)書(shū)的內容包括：城市基本情況、基準地價(jià)評估工作的領(lǐng)導與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費預算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。
基準地價(jià)評估的表格應根據各的實(shí)際需要來(lái)制定。一些基本表格見(jiàn)附錄A。
基準地價(jià)工作底圖為：
大城市 1:10000—1:20000
中等城市 1:5000—1:10000
小城市以下 1:1000—1:5000
按路線(xiàn)價(jià)評估基準地價(jià)的區域,局部商業(yè)用地的基準地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。
4.2.1 資料調查的一般要求
1. 調查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標注到估價(jià)工作底圖上；
2. 調查以土地級或均質(zhì)地域為單位進(jìn)行；
3. 樣本抽樣采用分類(lèi)不等比抽樣調查；
4. 樣本要有代表性；
5. 樣本分布要均勻；
6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質(zhì)宗地數的五分之一至五十分之一，一般房地出租買(mǎi)賣(mài)的調查樣本至少應占其總量的１５％，每級樣本總數不少于30個(gè)；
7. 所選樣本應能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應的土地條件資料；
8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數點(diǎn)后一位；
9. 調查資料必須填入相應的調表格。
4.2.2 資料調查的內容
1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料；
2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規模的企業(yè)勞動(dòng)力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；
3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買(mǎi)賣(mài)、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標準及土地開(kāi)發(fā)費用資料等；
4. 影響地價(jià)的因素資料；
5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟指數及建筑材料價(jià)格上漲指數、土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規、條例、規定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類(lèi)、生產(chǎn)率、城市規劃等有關(guān)資料。
4.2.3 樣本資料的整理
1. 樣本剔除。
逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。
2. 樣本資料歸類(lèi)
將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計算方法進(jìn)行歸類(lèi)。當樣本數量少于規定要求時(shí)應進(jìn)行樣本的補充調查。
4.3.1 以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據，市場(chǎng)交易資料為參考評估基準地價(jià)。該技術(shù)路線(xiàn)主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達，土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評估基準地價(jià)。該技術(shù)路線(xiàn)主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價(jià)評估的主要技術(shù)路線(xiàn)。
4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評估路線(xiàn)價(jià)。該技術(shù)路線(xiàn)主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達城市的部分商業(yè)用地的評估。
4.4.1 土地級別的確定
根據《城鎮土地定級規程》的要求，確定土地的級別。
4.4.2 樣本數據處理
土地利用類(lèi)型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價(jià)時(shí)，也以土地的現狀開(kāi)發(fā)程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類(lèi)型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類(lèi)，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類(lèi)型。
4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數計算
根據土地級別內單元總分值進(jìn)行級差收益測算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數按下式計算：
式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數；
fi ：某單元總分值；
n ：土地級別數
4.4.2.3 行業(yè)或類(lèi)別資本效益折算系數的計算
分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類(lèi)別的資本為標準，按下式計算各行業(yè)或類(lèi)別的資本效益折算系數：
式中：Kci ：某用地類(lèi)型中的某行業(yè)或類(lèi)別資本效益折算系數
Crm ：該用地類(lèi)型中某一行業(yè)或類(lèi)別全市平均資金利潤率
Cr ：該用地類(lèi)型中標準行業(yè)或類(lèi)別全市平均資金利潤率
4.4.2.4 規模資本效益折算系數的計算
分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當地行業(yè)最佳企業(yè)規?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算系數：
式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類(lèi)別某一規模下的資本效益折算系數
Crn ：該行業(yè)或類(lèi)別某一規模下的全市平均資金利潤率
Cmax ：該行業(yè)或類(lèi)別最佳規模下的全市平均資金利潤率
4.4.2.5 企業(yè)標準資本額的計算
企業(yè)標準資本額按下式計算：
Cs =Ce×Kci ×Kcs
式中：Cs：企業(yè)標準資本額
Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工資量的計算
按當地各行業(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：
式中：Lcs ：某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額
Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額
LPs ：某一技術(shù)水平下同等規模的企業(yè)應有勞動(dòng)力標準 數量
LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數量
4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理
將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理。
4.4.3 指標選擇與樣本數據歸類(lèi)
4.4.3.1 級差收益測算指標的選擇
級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。
4.4.3.2 樣本數據歸類(lèi)
以土地級別為單位，分別以不同土地利用類(lèi)型進(jìn)行數據歸類(lèi)，可以細分的土地類(lèi)型還可按細類(lèi)歸類(lèi)。
4.4.3.3 樣本數據檢驗
數據檢驗以土地級別或均質(zhì)區域為單位，分土地利用類(lèi)型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗。
用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類(lèi)型和未知數據分布類(lèi)型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗。
用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。
當檢驗后的數據不能滿(mǎn)足模型建立的需要時(shí)，應增加抽樣數據，按以上方式重新進(jìn)行數據歸類(lèi)。
4.4.4 模型選擇與系數估計
4.4.4.1 模型選擇
1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有：
A. Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n
其中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
A：常數；
r ：利潤級差系數；
X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質(zhì)量指數；
α：待定系數。
土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數１，２，……n排列，土地級別指數取值為n,……2，１。
B. Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3
式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質(zhì)量指數；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X3 ：每平方米土地上標準工資占有量；
b0 ：常數，大于零；
b1 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數。
C. Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3
式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
A：常數；
r ：利潤級差系數；
X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質(zhì)量指數；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X3 ：每平方米土地上標準工資占有量；
b2 、b3 ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數。
D. Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V
式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
X1n ：第n級土地級別指數或單元土地質(zhì)量指數；
F(X1n)：自變量X1n 的未知函數，為土地帶給企業(yè)的利潤；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X３：每平方米土地上標準工資占有量；
b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數；
Ｖ：誤差項。
2. 模型選擇方法
根據數據資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：
方法一：在已知線(xiàn)性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來(lái)初步確定模型的數學(xué)形式。
方法二：將樣本數據依次代入可能的數學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。
4.4.4.2 系數估計
1. 模型確定
根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件，確定收益測算模型，測定各因素系數值。
2. 系數估計
將樣本資料代入數學(xué)模型，求出各因素系數的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數估計值，工作步驟為：
1. 線(xiàn)性變換，將各種非線(xiàn)性模型變換成線(xiàn)性模型；
2. 構造擬合誤差的平方和；
3. 導出正規方程組；
4. 求解正規方程組；
5. 確定因素系數估計值。
4.4.4.3 因素系數估計值的可靠性檢驗
1. 經(jīng)濟意義檢驗
一般從符號和值域兩個(gè)方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進(jìn)行檢驗；值域檢驗是根據現實(shí)經(jīng)濟條件加以具體限定。
2. 統計檢驗
通過(guò)回歸系數bj的統計顯著(zhù)性檢驗，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。
通過(guò)回歸系數的總體顯著(zhù)性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。
通過(guò)模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣本數據的擬合程度。
3. 計量經(jīng)濟檢驗
通過(guò)異方差性檢驗和多重共線(xiàn)性檢驗，判斷統計檢驗的有效性。
4.4.5 土地收益計算
將樣本數據代入確定的數學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：
Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n
B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)
Yni
C模型 Ini =———
(X2b2 *X3b3)
D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)
式中：Ini ：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益；
Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。
某一級土地收益的平均值按下式計算：
|
式中：In ：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；
Ｍ：第n 級土地上的樣本量。
4.4.6 基準地價(jià)計算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見(jiàn)5.2.5條中第二款。
4.4.6.2 基準地價(jià)計算
將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準地價(jià)：
In
P1b = —
rd
式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價(jià)；
In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；
rd ：土地還原利率
根據計算結果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型的基準地價(jià)。
對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價(jià)基礎上，確定用級差收益測算的不同區域、地段的基準地價(jià)。
每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型的最高基準地價(jià)作為用級差收益測算的該級土地的基準地價(jià)，根據需要可用確定級別綜合基準地價(jià)的方法確定區域或區段的綜合基準地價(jià)。
按測算結果，編制各級各類(lèi)土地的基準地價(jià)表。
4.5 利用土地交易資料評估基準地價(jià)
4.5.1 各類(lèi)用途土地級別或土地均質(zhì)區域的確定
4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準地價(jià)的測算區域。如果城市土地級別較大，而同類(lèi)用地的地租地價(jià)在同一級別的變化幅度較大時(shí)，就要細分土地級別或區域。
4.5.1.2 在沒(méi)有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準地價(jià)測算區域。其一般程序為：選擇劃分區域的因素，確定因素劃分區域的標準，調查資料和圖件，初步劃分區域，實(shí)地校核調整和區域邊界的確定。
4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數量較少，不能滿(mǎn)足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過(guò)均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當歸并。
4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理
交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評估方法見(jiàn)5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調查研究，積累有效數據，確定不同時(shí)期不同地區的估價(jià)參數。
4.5.2.1 土地聯(lián)營(yíng)入股資料
根據合同內容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價(jià)。
1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價(jià)：
Plg 1
Pls=（——）×——
s rd
式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)
Plg——土地股每年分享的利潤或股息
s——聯(lián)營(yíng)土地面積
rd——土地還原利率
2. 用合同規定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價(jià)：
re 1
Pls=Cg×（——）×——
rc s
式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)
Cg——出資方的資本總量
re——出地方利潤分成量
rc——出資方利潤分成量
s——聯(lián)營(yíng)土地面積
4.5.2.2 以地換房資料
用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計算地價(jià)：
Stb×Pbs
Pls=————
s
式中：Pls——宗地單位面積地價(jià)
Stb——轉讓土地方獲得的建筑面積
Pbs——單位建筑面積的平均售價(jià)
Ｓ——讓出的土地面積
4.5.2.3 聯(lián)建分成資料
聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價(jià)計算公式為：
（Pbm+T）×Slb （Pbm+T）×Slb×Rv
Pls= ———————— = ——————————
Scl Scb
式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)
Pbm——房屋單位建筑面積造價(jià)
T——房屋單位建筑面積交納的稅費
Slb——出地方分成建筑面積
Scl——出資方建筑物分攤的土地面積
Rv——容積率
Scb——出資方分成建筑面積
4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正
不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準地價(jià)年期）修正，才能用于基準地價(jià)評估。
1. 有限年期使用權地價(jià)修正到基準地價(jià)年期：
計算公式為：
[1－（1/（1+rd）m）]
Pm=Pml×——————————
[1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基準地價(jià)年期的土地使用權價(jià)格
m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期
Pm1──樣點(diǎn)地價(jià)
m──基準地價(jià)年期
rd──土地還原利率
2. 所有權地價(jià)修正到基準地價(jià)年期：
計算公式為：
Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P為土地所有權價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。
4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正
不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準地價(jià)評估基準日時(shí)地價(jià)，才能用于基準地價(jià)評估。時(shí)間修正系數的確定以年為單位，區別不同土地用途，計算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數系統的城市，可用地價(jià)指數計算。
計算公式為： Pis
Kij=──
Pij
式中：Kij──某類(lèi)土地用途第j年數據修正到基準地價(jià)評估年的系數
Pis──某類(lèi)土地用途基準地價(jià)評估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數）
Pij──某類(lèi)土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數）
對不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評估年份的計算公式為：
Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到評估時(shí)間的宗地價(jià)格
Pji──第j年，第i類(lèi)宗地的實(shí)際成交地價(jià)
4.5.2.6 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正
不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準地價(jià)評估所設計的標準容積率下地價(jià)，才能用于基準地價(jià)評估。首先編制容積率修正系數表：
Pis
Kr=──
Pi
式中：Kr──容積率修正系數
Pis──某一區域某一用途基準地價(jià)標準容積率下單位面積平均地價(jià)
Pi──某一區域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)
對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標準容積率的價(jià)格：
Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到標準容積率時(shí)的宗地地價(jià)
Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格
Kr──同前
4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正
根據交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：
1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開(kāi)、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買(mǎi)急賣(mài)地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。
2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。
3. 基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準地價(jià)評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價(jià)。
4. 同一用途中不同用地細類(lèi)修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒(méi)有按細類(lèi)評估基準地價(jià)時(shí)，要作用地細類(lèi)的修正。
等等。
4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制
在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。
1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖；
2. 土地級別界線(xiàn)和均質(zhì)地域界線(xiàn)要反映在圖上；
3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級圖表示地價(jià)點(diǎn)標準。
4.5.3 樣點(diǎn)數據檢驗和處理
4.5.3.1 樣點(diǎn)數據檢驗
1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數量不能滿(mǎn)足總體檢驗的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類(lèi)，按類(lèi)進(jìn)行樣本總體同一性檢驗。
2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價(jià)，也要通過(guò)樣本總體同一性的檢驗。
3. 樣本總體檢驗規定參見(jiàn)4.4.3.3條中有關(guān)規定。
4.5.3.2 樣點(diǎn)數據處理
1. 城市中商業(yè)中心區的地價(jià)最高區段，應單獨表示。
2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢驗規定參見(jiàn)4.4.3.3條中有關(guān)規定。
3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數量多的作為基準地價(jià)評估的基礎資料。
4.5.3.3 數據整理
將經(jīng)過(guò)修正及樣本數據處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。
4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評估區域或級別基準地價(jià)
4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評估區域或級別的基準地價(jià)
1. 有樣點(diǎn)區域或級別的基準地價(jià)評估
A. 樣本數量的確定。按數理統計要求，合格樣本量最少應為影響因素數的４倍。
B. 模型選擇及基準地價(jià)計算。在有樣點(diǎn)區域或級別內，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區域的基準地價(jià)。一般選擇下式計算區域或級別的基準地價(jià)：
或
式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內的分用途單位面積基準地價(jià)；
Pli ：某均質(zhì)地域或級別內各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數樣點(diǎn)單位面積地價(jià)；
M：均質(zhì)區域或級別內可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數；
SI：樣點(diǎn)宗地面積。
2. 沒(méi)有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區域或級別的基準地價(jià)評估
沒(méi)有交易資料的區域或級別，基準地價(jià)評估采用比較法、比例系數法或系數修正法進(jìn)行。評估程序為：
A. 對已評估出基準地價(jià)的區域或級別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表；
B. 將沒(méi)有交易資料或數量不足的區域或級別，進(jìn)行土地條件調查和量化；
C. 比較待估價(jià)區域或級別同有地價(jià)區域或級別的接近程度，估算其基準地價(jià)；
D. 因素差異大的區域，在比較基礎上，采用系數修訂法估算區域基準地價(jià)；
E. 通過(guò)確定各種用途基準地價(jià)在不同區域或級別內的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準地價(jià)。
4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別模型，評估級別基準地價(jià)
A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數，再用地價(jià)級差系數等參數來(lái)計算級別基準地價(jià)。數學(xué)模型為：
Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn
其中： Yn ：第n級土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準地價(jià)時(shí)是級別基準地價(jià)）；
A：常數；
r ：地價(jià)級差系數；
Xn ：第n級土地級別指數或單元土地質(zhì)量指數
α：待定系數。
在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。
B. 系數估計：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過(guò)檢驗的地價(jià)資料代入模型中，估計參數值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規定進(jìn)行。
C. 基準地價(jià)評估：將估計值Ａ、r和有關(guān)參數代入，得到各級土地的基準地價(jià)或各單元分值的估計地價(jià)。地此基礎上，根據地價(jià)的離散程度，確定區域基準地價(jià)。
4.5.4.3 用地細類(lèi)基準地價(jià)的估算
根據市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類(lèi)再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細類(lèi)、賓館辦公細類(lèi)、商場(chǎng)細類(lèi)和零售商店等細類(lèi)，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類(lèi)，根據地價(jià)在細類(lèi)中的變化，估算各用地類(lèi)中細類(lèi)的基準地價(jià)。
4.6 利用土地交易資料評估路線(xiàn)價(jià)
4.6.1 路線(xiàn)價(jià)的評估范圍
路線(xiàn)價(jià)主要用于繁華商業(yè)區段的價(jià)格評估。
4.6.2 商業(yè)用地路線(xiàn)價(jià)區段的劃分
4.6.2.1 地價(jià)區段劃分標準：
1. 商業(yè)用地區位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區段；
2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區段
4.6.2.2 區段劃分方法：
1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；
2. 在確定有路線(xiàn)價(jià)標準的地價(jià)區段，以里地線(xiàn)為界線(xiàn)。里地線(xiàn)采用臨街宗地眾數進(jìn)深代替。
4.6.3 樣點(diǎn)地價(jià)的整理
與4.5.2條中有關(guān)規定相同。
4.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數據檢驗
與4.5.3條中有關(guān)規定相同。
4.6.5 評估區段地價(jià)
4.6.5.1 有樣點(diǎn)區段路線(xiàn)價(jià)的評估
以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎，求取各區段的平均價(jià)為區段地價(jià)。方法有三種：
1. 取中位數。
2. 取眾數。
3. 取算術(shù)平均數。
4.6.5.2 無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區段路線(xiàn)價(jià)評估
沒(méi)有交易資料的區段路線(xiàn)價(jià)評估，采用比較法、系數修正法進(jìn)行。見(jiàn)4.5.4.1中第二款。
4.6.6 劃分地價(jià)等級
把區段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區域即為一個(gè)地價(jià)等級。
4.7 城市基準地價(jià)的確定
4.7.1 基準地價(jià)確定的原則
1. 以實(shí)際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔。
2. 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達的以市場(chǎng)交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。
3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達的以級差收益測算結果為準，市場(chǎng)交易資料測算結果驗證。
4. 體現地產(chǎn)管理政策。
4.7.2 基準地價(jià)的確定
以一種方法測算城市基準地價(jià)的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價(jià)為城市基準地價(jià)。
以?xún)煞N以上方法測算城市分用途基準地價(jià)的，應以級別或區域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場(chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級別或區域中各用途的基準地價(jià)。
以?xún)煞N以上方法測算城市基準地價(jià)的，根據不同方法的評估結果、土地市場(chǎng)狀況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結果為標準，用其它方法的結果進(jìn)行適當修正，確定各用途的基準地價(jià)。
根據城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細類(lèi)再作分析，估算各用地類(lèi)的基準地價(jià)。
4.8 基準地價(jià)修正系數表的編制
4.8.1 基準地價(jià)修正系數表是采用替代原理，建立基準地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數體系。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時(shí)地評估出宗地地價(jià)。它分為級別或區域基準地價(jià)修正系數表和路線(xiàn)價(jià)修正系數表兩種。
4.8.2 級別或區域基準地價(jià)修正系數表的編制
級別或區域基準地價(jià)修正系數表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。
如果基準地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類(lèi)型下有細化地類(lèi)的基準價(jià)格，則盡可能編制細化地類(lèi)的基準地價(jià)系數修正表。如果其基準地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類(lèi)，則基準地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復雜性。關(guān)鍵是準確地把握各用地類(lèi)型的地價(jià)影響因素和影響權重。
4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準地價(jià)修正系數表
1.確定級別或區域基準地價(jià)
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價(jià)。
2. 宗地地價(jià)影響因素的選擇
(1) 商業(yè)用地的影響因素
A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數。
B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統連接的便利程度。
C. 基礎設施完善度。主要指商業(yè)區各項市政基礎設施的利用程度和質(zhì)量高低。
D. 環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度。主要指商業(yè)區的人口密度、收入水平、社會(huì )治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災害等自然環(huán)境。
E. 規劃限制。主要指城市規劃對商業(yè)區土地利用的要求。
F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類(lèi)）和利用強度等。
G. 其他因素。
(2) 住宅用地的影響因素
A. 住宅區的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類(lèi)型住宅區的影響程度等。
B. 基礎設施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎設施的利用程度和質(zhì)量高低。
C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
D. 公用設施完備度。主要指為住宅區域服務(wù)的公用設施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。
E. 環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度。主要指住宅區內居民的就業(yè)結構、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災害等自然環(huán)境。
F. 規劃限制。主要指城市規劃對住宅區土地利用的要求。
G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細類(lèi)）和利用強度等。
H. 其他因素。
(3) 工業(yè)用地的影響因素
A. 交通便捷度。
B. 基礎設施完善度。
C. 環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度。
D. 產(chǎn)業(yè)集聚規模。
E. 規劃限制。
F. 宗地條件。
G. 其他因素。
(4) 各因素影響地價(jià)程度的確定
采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權重值。
3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計算
(1) 修正幅度值的計算
以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。
上調幅度的計算公式為：
Inh-Ilb
Ｆ１＝——— * 100%
Ilb
下調幅度的計算公式為：
Ilb - Inl
Ｆ2＝——— * 100%
Ilb
式中：F1---基準地價(jià)上調最大幅度
F2---基準地價(jià)下調最大幅度
Ilb---基準地價(jià)折算的年收益
Inb---級別或區域正常土地收益的最高值
Inl---級別或區域正常土地收益的最低值
在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。
(2) 影響地價(jià)各因素修正幅度的確定
按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價(jià)的影響，按下式計算各因素的修正幅度。
F1i=F1*Wi
F２i=F２*Wi
式中：F1i――某一因素的上調幅度
F２i――某一因素的下調幅度
Wi ――某一因素對宗地地價(jià)的影響權重
以基準地價(jià)為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內插條件較優(yōu)的修正系數，一般為F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標準。在一般水平與下限價(jià)格之間，內插條件校劣的修正系數，一般為F２i／２，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標準。在此基礎上，將各地價(jià)影響因素的權重值同修正系數相乘，即得到各因素在不同標準下的實(shí)際修正系數。
4. 編制宗地地價(jià)修正系數表
根據在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標準下確定的各地價(jià)因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類(lèi)型的基準地價(jià)修正系數表，并確定各種修正系數對應的因素指標條件，即編制各類(lèi)用地因素指標說(shuō)明表。各表形式見(jiàn)附錄。
4.8.2.2 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準地價(jià)修正系數表
1. 確定級別或區域基準地價(jià)
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價(jià)。
2. 修正幅度值的計算
將調查到的區域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準地價(jià)作相對值比較，得到相對于基準地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計算方法參見(jiàn)4.8.2.1條中第三款的規定。
對基準地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計算修正幅度。
按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標準。
3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定
根據五個(gè)標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規定。
4. 確定宗地價(jià)修正系數對應的因素條件
具體按4.8.2.1條中第四款的規定進(jìn)行。
4.8.3 路線(xiàn)價(jià)修正系數表的編制
路線(xiàn)價(jià)修正系數表是指利用路線(xiàn)價(jià)評估宗地地價(jià)時(shí)，根據宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規律而編制的深度指數修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價(jià)時(shí)由評估人員自定。
4.8.3.1 確定路線(xiàn)價(jià)
依4.6條中路線(xiàn)價(jià)的確定方法確定。
4.8.3.2 編制深度指數修正表
深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線(xiàn)價(jià)的變化程度制定。其基本程序為：
1. 標準深度即里地線(xiàn)的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準，或以臨街宗地進(jìn)深眾數為準。
2. 確定級距。在同一級距內，地價(jià)對路線(xiàn)價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場(chǎng)地價(jià)調查中地價(jià)變化的規律性，從而確定級距數、級距。
3. 確定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線(xiàn)至里地線(xiàn)以?xún)纫酪欢ň嚯x（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨深度百分率為： a1 > a2 > a3 ……>an 。
4. 選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。
A. 平均深度百分率：
a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an
a1 >—— >——— >……>———————
2 3 n
B. 累計深度百分率：
a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an
4.9 基準地價(jià)圖的繪制
4.9.1 基準地價(jià)圖繪制的內容
1. 基準地價(jià)圖要直觀(guān)反映不同級別或區段各類(lèi)用地基準地價(jià)及界線(xiàn)、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮道路、土地用途等?；鶞实貎r(jià)圖的相關(guān)要素通過(guò)不同的圖斑、色調、注記等來(lái)反映。
2. 編圖前，要將基準地價(jià)成果分類(lèi)整理，確定編圖工作程序、編繪內容和編制方法。
3. 地價(jià)區段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮中商業(yè)中心區的地價(jià)最高點(diǎn)或區段，可不依比例單獨表示。
4. 將定級成果和基準地價(jià)成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。
A. “級”用大寫(xiě)羅馬數字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。均質(zhì)地域編號用阿拉伯數字表示。
B. 用地類(lèi)型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線(xiàn)體。
C. 基準地價(jià)額用阿拉伯數字標注在級別（均質(zhì)地域）和用地類(lèi)型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號如：
商業(yè) 3000 商業(yè) 2000--4000
Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100
工業(yè) 375 工業(yè) 200—500
D. 地價(jià)級別或區段邊界用實(shí)線(xiàn)表示。
5. 基準地價(jià)圖上要表示城鎮中與土地區位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線(xiàn)，支路用單實(shí)線(xiàn)表示。
6. 表示土地利用類(lèi)型時(shí)，商服業(yè)用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類(lèi)型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類(lèi)型界線(xiàn)用點(diǎn)劃線(xiàn)表示，土地分類(lèi)及圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
7. 其它內容盡量簡(jiǎn)化，圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
8. 各地可根據需要編繪彩色基準地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過(guò)大。
4.9.2 基準地價(jià)圖的清繪與圖面整飾
4.9.2.1 基準地價(jià)圖的清繪
1. 土地級別和地價(jià)區段界線(xiàn)分別以線(xiàn)徑0.4mm和 0.2mm的實(shí)線(xiàn)表示。
2. 主干道用0.3mm 的雙實(shí)線(xiàn)表示，次干道用0.2mm的雙實(shí)線(xiàn)表示，支路用 0.3mm的單實(shí)線(xiàn)表示。
3. 土地利用類(lèi)型界線(xiàn)用間隔5mm、線(xiàn)徑 0.3mm的點(diǎn)劃線(xiàn)表示。
4. 土地級別、地價(jià)區段、用地類(lèi)型、基準地價(jià)用注記表示。
5. 基準地價(jià)圖圖示及圖例見(jiàn)附錄B。
4.9.2.2 基準地價(jià)圖面整飾
基準地價(jià)圖按要求標出級別、用地類(lèi)型及相應基準地價(jià)外，還應按制圖規范標出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標出制圖單位及時(shí)間，樣圖見(jiàn)附錄B。
4.10 基準地價(jià)更新
4.10.1 基準地價(jià)更新的技術(shù)路線(xiàn)
基準地價(jià)更新的技術(shù)路線(xiàn)有以下三條：
1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準地價(jià)。
2. 以土地條件劃分均質(zhì)區域（或以土地定級為基礎），以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據，更新基準地價(jià)。
3. 以土地定級或均質(zhì)區域為基礎，利用標準宗地價(jià)格（標定地價(jià)）或地價(jià)指數更新基準地價(jià)。
城市基準地價(jià)可以運用其中任一技術(shù)路線(xiàn)更新，也可以運用上述技術(shù)路線(xiàn)的任一組合更新。
4.10.2 級差收益（地租）法更新基準地價(jià)
4.10.2.1 應用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達，市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。
4.10.2.2 基本方法
1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價(jià)。
2. 沒(méi)有定級基礎的城市：先用上述分類(lèi)定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價(jià)。
3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價(jià)評估的步驟和方法相同。
4.10.3 利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準地價(jià)
4.10.3.1 應用范圍：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達，市場(chǎng)交易資料較多的城市。
4.10.3.2 基本方法
1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區域范圍內的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評估各類(lèi)用途的基準地價(jià)。
2. 沒(méi)有定級的城市，一是可運用上述分類(lèi)定級方法先進(jìn)行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進(jìn)行定級，而是用劃分均質(zhì)區域的辦法，在均質(zhì)區域上更新；
3. 市場(chǎng)交易資料的要求：與基準地價(jià)評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數量上可以少于基準地價(jià)評估的數量。
4. 具體來(lái)講，利用市場(chǎng)交易資料更新基準地價(jià)的方法有三種：即區域內樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級別建立模型法和地價(jià)與定級因素分值建立模型法。
4.10.3.3 區域內樣點(diǎn)地價(jià)平均法
|
1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區域的基準地價(jià)。
2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.4 地價(jià)與土地級別建立模型法
1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過(guò)建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數，再用地價(jià)級差系數等參數來(lái)計算級別基準地價(jià)。
2. 市場(chǎng)地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.5 地價(jià)與定級因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級別）內的土地定級因素分值與該地域內的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數學(xué)模型，以?xún)r(jià)定級，以因素定基準地價(jià)?；舅枷胧牵寒斈扯壱蛩匕l(fā)生變化，足以引起土地級別的調整，而在該區域又沒(méi)有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無(wú)法調整級別的基準地價(jià)時(shí)，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來(lái)計算新的基準地價(jià)。
2. 適用范圍：該法適用于大中小各類(lèi)城鎮，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達和欠發(fā)達城鎮。
3. 基本模型：
Yn=A(1+r)Xn
式中： Yn ：第n級或區域內土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準地價(jià)時(shí)是級別或區域基準地價(jià)）；
A：常數；
r ：地價(jià)級差系數或區域級差系數；
Xn ：第n級或區域內定級因素綜合分值
先用級別內或區域內土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級因素綜合分值，通過(guò)模型運算，求出參數Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價(jià)的計算模型。
4.10.4 利用標準宗地價(jià)格或地價(jià)指數更新基準地價(jià)
4.10.4.1 基本原理：通過(guò)定期對標準宗地進(jìn)行價(jià)格評估，掌握各土地級別或均質(zhì)區域內各類(lèi)用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標準宗地的價(jià)格調整基準地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數更新基準地價(jià)。
4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類(lèi)城市，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達和欠發(fā)達城市。
1. 利用標準宗地價(jià)格更新基準地價(jià)
分兩種情況：一是直接用標準宗地價(jià)格更新，二是間接用標準宗地價(jià)格更新。
(1) 直接用標準宗地價(jià)格更新基準地價(jià)
在基準地價(jià)更新期，用地價(jià)評估方法評估出標準宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區域或級別的標準宗地價(jià)格的平均價(jià)計算基準地價(jià)。這與用市場(chǎng)交易地價(jià)資料評估基準地價(jià)的方法相同。
(2) 間接用標準宗地價(jià)格更新基準地價(jià)
即用標準宗地價(jià)格編制該城市或區域的綜合地價(jià)指數和分用途地價(jià)指數，通過(guò)地價(jià)指數來(lái)更新基準地價(jià)。這與用地價(jià)指數更新基準地價(jià)相同。
(3) 標準宗地的設定
標準宗地的設定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區域均勻設置。要求形狀規則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩定性。
2. 利用地價(jià)指數更新基準地價(jià)
(1) 基本步驟：
A. 建立地價(jià)指數系統
地價(jià)指數分區域（級別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標準宗地價(jià)格和市場(chǎng)交易價(jià)格中選擇。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計算分區（級）分類(lèi)平均地價(jià)。公式為：
|
其中：Pinl──某一分區（級）某類(lèi)用地的平均地價(jià)
Pil──某一分區（級）某類(lèi)用地的樣點(diǎn)地價(jià)
M──某一分區（級）某類(lèi)用地的地價(jià)樣點(diǎn)數
分區（級）分類(lèi)地價(jià)指數用基準地價(jià)更新年該分區（級）分類(lèi)平均地價(jià)與基準地價(jià)基準年原該分區（級）分類(lèi)平均地價(jià)之比計算。公式為：
Pnjl
qnjl= ────
Pnol
其中： qnjl ──該分區（級）某類(lèi)地價(jià)指數
Pnjl──基準地價(jià)更新年該分區（級）某類(lèi)用地平均地價(jià)
Pnol──基準地價(jià)基準年該分區（級）某類(lèi)用地平均地價(jià)
B. 用地價(jià)指數更新基準地價(jià)
在級別調整的基礎上用地價(jià)指數更新基準地價(jià)?；鶞实貎r(jià)更新按區域和用途進(jìn)行?；竟綖椋?br/>Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──該分區（級）某類(lèi)用地更新后的基準地價(jià)
Pnol ──該分區（級）某類(lèi)用地更新前基準地價(jià)
qnjl──該分區（級）某類(lèi)用地地價(jià)指數。
4.10.5 宗地地價(jià)修正體系的更新
宗地地價(jià)修正體系的更新，主要是宗地地價(jià)影響因素的更新和各因素影響宗地地價(jià)修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價(jià)影響因素的選擇和權重的確定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內容格式等，與4.4.8條相同。
5 宗地地價(jià)評估基本方法
5.1 宗地估價(jià)程序
5.1.1 宗地估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)
宗地估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)是指從接受委估方的估價(jià)委托書(shū)開(kāi)始，到完成估價(jià)報書(shū)的全過(guò)程。具體估價(jià)程序為：
1．接受估價(jià)委托；
2．明確估價(jià)基本事項；
3．擬訂估價(jià)作業(yè)計劃；
4．搜集估價(jià)所需資料；
5．實(shí)地踏勘待估宗地；
6．相關(guān)資料分析整理；
7．選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；
8．分析調整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結果；
9．撰寫(xiě)估價(jià)報告書(shū)；
10．估價(jià)資料和估價(jià)報告書(shū)分類(lèi)歸檔。
5.1.2 明確估價(jià)基本事項主要包括下列項目：
1．明確估價(jià)對象:包括明確待估宗地類(lèi)型、范圍、權利狀況和宗地條件等。
2．明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。
3．明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應根據估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價(jià)格類(lèi)型：根據估價(jià)目的和委托方的要求確定。
5．明確估價(jià)作業(yè)日期。根據委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。
5.1.3 搜集的相關(guān)估價(jià)資料主要包括：影響宗地價(jià)格的一般因素、區域因素和個(gè)別因素資料。
5.1.4 估價(jià)人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周?chē)h(huán)境等情況；同時(shí)對待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時(shí)進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。另外，應對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權利狀況等進(jìn)行審核。
5.1.5 估價(jià)人員應對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：
1．對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的自然、社會(huì )和經(jīng)濟資料；
2．對待估宗地所在區域土地價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；
3．待估宗地本身條件對其價(jià)格產(chǎn)生影響的資料；
4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；
5．其他相關(guān)資料。
5.1.6 估價(jià)人員應熟知、理解并正確運用宗地估價(jià)基本方法。對同一估價(jià)對象應選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各試算價(jià)格進(jìn)行客觀(guān)分析，并結合估價(jià)經(jīng)驗對各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調整，確定估價(jià)結果。
5.1.7 確定估價(jià)結果可視待估宗地情況選用以下方法：
1．簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；
2．加權算術(shù)平均法；
3．中位數法；
4．眾數法；
5．綜合分析法。
5.1.8 宗地估價(jià)報告書(shū)包括估價(jià)結果報告和估價(jià)技術(shù)報告；估價(jià)報告書(shū)格式分為文字式和表格式。
5.1.9 估價(jià)機構和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報告書(shū)后，應對所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報告書(shū)進(jìn)行分類(lèi)整理和歸檔保管，以備查用。
5.2 收益還原法
5.2.1 收益還原法的基本原理
收益還原法是將預計的待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀(guān)合理價(jià)格的方法。土地未來(lái)地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益價(jià)格；
a——年土地純收益；
r——土地還原利率；
m——土地使用年期。
5.2.2 運用收益還原法評估宗地價(jià)格的程序
1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料；
2．估算年總收益；
3．估算年總費用；
4．計算年純收益；
5．確定還原利率；
6．選用適當的計算公式求得試算收益價(jià)格；
7．確定待估宗地地價(jià)。
5.2.3 總收益指客觀(guān)總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中持續而穩定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4 總費用
5.2.4.1 土地租賃中的總費用
土地租賃中的總費用主要包括：
1. 土地使用稅；
2. 土地管理費；
3. 土地維護費；
4. 其他費用。
5.2.4.2 房地出租中的總費用
房地出租中的總費用主要包括：
1. 經(jīng)營(yíng)維修費；
2. 經(jīng)營(yíng)管理費；
3. 房屋年保險費；
4. 房屋出租年應交稅金；
5. 房屋年折舊費；
6. 建房資本的利息
7. 其他費用。
5.2.4.3 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用
經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括：
1. 銷(xiāo)售成本；
2. 銷(xiāo)售費用；
3. 經(jīng)營(yíng)管理費；
4. 銷(xiāo)售稅金；
5. 財務(wù)費用；
6. 經(jīng)營(yíng)利潤。
5.2.4.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用
生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括：
1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費、人工費、運輸費等；
2. 產(chǎn)品銷(xiāo)售費；
3. 產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加；
4. 財務(wù)費用；
5. 管理費用；
6. 企業(yè)利潤。
5.2.5 求取年純收益
1. 土地租賃中的土地年純收益求?。?br/> 土地年純收益=年租金收入―年總費用
2. 房地出租中的土地年純收益求?。?br/> 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益
房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用
房屋年純收益＝房屋現值×建筑物還原利率
3. 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?br/>房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營(yíng)總收入―經(jīng)營(yíng)總費用
土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益
4. 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?nbsp;
土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本
5. 自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益求?。?nbsp;
自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類(lèi)似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。
5.2.6 還原利率的確定
5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系
還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應按下面公式確定：
r=(r1L+r2B)/(L+B)
式中：r——綜合還原利率；
r1——土地還原利率；
r2——建筑物還原利率；
L——土地價(jià)格；
B——建筑物價(jià)格。
5.2.6.2 還原利率的確定方法
還原利率應按下列方法確定：
1. 不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類(lèi)型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。
2. 安全利率加風(fēng)險調整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險調整值應根據估價(jià)對象所處地區的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對其影響程度而確定。
3. 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì )上各種相關(guān)類(lèi)型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應的范圍，確定其還原利率。
在確定土地還原利率時(shí)，還應注意土地所有權價(jià)格的還原利率和土地使用權價(jià)格的還原利率存在區別。土地所有權的權利大于土地使用權，其風(fēng)險也比土地使用權小。因此，其二者的還原利率是有差別的。
5.2.7 計算收益價(jià)格
5.2.7.1 計算收益價(jià)格時(shí)，應首先根據純收益流量的變化規律，判定估價(jià)對象純收益流量屬于下列那種類(lèi)型：
1. 純收益流量每年固定不變；
2. 純收益流量每年按某個(gè)固定的數額遞增或遞減；
3. 純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；
4. 純收益流量按其他有規則的變動(dòng)。
5.2.7 收益還原法的適用范圍
收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒(méi)有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。
5.3 市場(chǎng)比較法
5.3.1 市場(chǎng)比較法的基本原理
市場(chǎng)比較法是根據市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當修正，以此估算待估土地客觀(guān)合理價(jià)格的方法。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。市場(chǎng)比較法的基本公式如下：
1. 直接比較公式：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD――待估宗地價(jià)格；
PB――比較案例價(jià)格；
A――待估宗地情況指數／比較案例宗地情況指數
＝正常情況指數／比較案例宗地情況指數
B――待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數／比較案例宗地交易日期指數
D――待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數
E――待估宗地個(gè)別因素條件指數／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數
2. 間接比較公式：
PD＝PB×A×B×C×D×E
式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；
C――標準宗地條件評價(jià)系數／比較案例宗地條件評價(jià)系數
5.3.2 運用市場(chǎng)比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應按下列步驟操作：
1. 廣泛搜集宗地交易實(shí)例；
2. 選取比較實(shí)例；
3. 建立價(jià)格可比基礎；
4. 進(jìn)行交易情況修正；
5. 進(jìn)行交易日期修正；
6. 進(jìn)行區域因素修正；
7. 進(jìn)行個(gè)別因素修正；
8. 求出比準價(jià)格。
5.3.3 運用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應準確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。
擁有大量的交易實(shí)例資料，是運用市場(chǎng)比較法估價(jià)的前提條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì )影響估價(jià)結果的準確性和客觀(guān)性，甚至會(huì )使市場(chǎng)比較法無(wú)法采用。因此，估價(jià)人員首先應通過(guò)各種途徑盡可能多地搜集交易實(shí)例。
5.3.3.1 一般搜集交易實(shí)例的途徑有：
1. 查閱政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料；
2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息；
3. 以購買(mǎi)者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談，了解各種信息；
4. 通過(guò)各類(lèi)房地產(chǎn)交易展示會(huì )，索取資料，掌握信息；
5. 同行之間相互提供信息資料；
6. 其他途徑獲取資料。
5.3.3.2 搜集交易實(shí)例的內容包括：
1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱(chēng)、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開(kāi)的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。
交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買(mǎi)賣(mài)、入股、抵債等交易目的。
2. 交易實(shí)例的狀況。一般應包括：
(1) 坐落位置、形狀與面積；
(2) 地質(zhì)條件；
(3) 購物、交通等環(huán)境條件；
(4) 土地利用現狀與規劃用途；
(5) 有關(guān)地上建筑物的基本情況；
(6) 權利狀況和土地使用年限等。
3. 成交價(jià)格。成交價(jià)格應包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應的單價(jià)和房屋租金等內容，同時(shí)應說(shuō)明價(jià)格類(lèi)型、價(jià)格水平及貨幣單位等情況。
4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。
5. 成交日期。
搜集交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對不同類(lèi)型房地產(chǎn)事先制作統一的表格，即“交易實(shí)例調查表”，按照表格填寫(xiě)調查內容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時(shí)也便于輸入計算機，建立數據庫，實(shí)現快速查詢(xún)和調用。
對于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例及其內容，都需要查證，做到準確無(wú)誤。
5.3.4 選擇比較實(shí)例
根據估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結果出現偏差，難以客觀(guān)地反映市場(chǎng)狀況。
用作比較參照的交易實(shí)例，簡(jiǎn)稱(chēng)比較實(shí)例。選取比較實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。
所選取的比較實(shí)例應符合下列要求：
1.是與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)，具體是指：
(1) 與估價(jià)對象地塊的用途應相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類(lèi)和小類(lèi)劃分。大類(lèi)用途如：商店、辦公樓（寫(xiě)字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠(chǎng)房、倉庫等。小類(lèi)是在大類(lèi)用途的基礎上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。
(2) 與估價(jià)對象地塊所處地段應相同。主要是指比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊應處于同一區域或鄰近地區，或處于同一供求圈內或同一等級土地內的類(lèi)似地區。
(3) 與估價(jià)地塊的價(jià)格類(lèi)型應相同。價(jià)格類(lèi)型有：買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押價(jià)格，征用價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當價(jià)格等。
(4) 成交日期應與估價(jià)對象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準確性越高。因此，最好選擇近期1年內成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。如果市場(chǎng)相對比較穩定，可適當延長(cháng)間隔時(shí)間，但最長(cháng)時(shí)效不宜超過(guò)2年。
(5) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。這類(lèi)交易實(shí)例應當首選為比較實(shí)例。如果市場(chǎng)上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為比較實(shí)例時(shí)，也應選取其中交易情況明了且可修正的實(shí)例作為比較實(shí)例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見(jiàn)5.3.6中說(shuō)明。
5.3.5 選取比較實(shí)例后，應對比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎，統一表達方式和內涵。
已選取的若干個(gè)比較實(shí)例之間及其與估價(jià)對象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類(lèi)、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面存在不一致，無(wú)法進(jìn)行直接的比較修正，因此需要對它們進(jìn)行統一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區域因素、個(gè)別因素的修正。
首先，如果比較實(shí)例中有房地合一的實(shí)例，應配合假設開(kāi)發(fā)法、收益還原法、成本估價(jià)法等估價(jià)方法，分離出其中的土地價(jià)格，然后再換算處理。
換算處理包括下列內容：
1. 統一付款方式，應統一為在成交日期時(shí)一次總付清；
2. 統一采用單價(jià)；
3. 統一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計算；
4. 統一面積內涵和面積單位。
5.3.6 進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，交易價(jià)格往往在交易過(guò)程中受當時(shí)當地一些特殊因素的影響而發(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價(jià)格后，才能作為估算估價(jià)對象價(jià)格的比準值。
交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列９種：
1. 有利害關(guān)系人之間的交易；
2. 急于出售或者購買(mǎi)情況下的交易；
3. 受債權債務(wù)關(guān)系影響的交易；
4. 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易；
5. 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機或者特別偏好的交易；
6. 相鄰地塊的合并交易。買(mǎi)方若購買(mǎi)相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會(huì )因此抬高價(jià)格迫使買(mǎi)方以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的購買(mǎi)；
7. 特殊方式的交易。拍賣(mài)方式成交價(jià)格一般多高于市場(chǎng)正常價(jià)格；協(xié)議方式成交價(jià)格一般多低于市場(chǎng)正常價(jià)格；
8. 交易稅費非正常負擔的交易；
9. 其他非正常的交易。
上述情況，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都應對其進(jìn)行交易情況修正。修正的步驟為：
1.測定各種特殊因素對土地交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類(lèi)型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數。也可以由估價(jià)人員根據長(cháng)期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價(jià)格調整為依照政府有關(guān)規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價(jià)格。
2.利用修正系數，修正求得比較實(shí)例的正常價(jià)格。
5.3.7 進(jìn)行交易日期修正，應將比較實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
1. 采用類(lèi)似土地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。
2. 利用類(lèi)似土地價(jià)格指數進(jìn)行修正。
3. 在無(wú)類(lèi)似土地價(jià)格指數或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據當地土地價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進(jìn)行判斷，加以修正。
土地價(jià)格還可通過(guò)分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。
5.3.7 進(jìn)行區域因素修正，應將比較實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。
5.3.8. 1 影響土地價(jià)格的區域因素主要包括：
1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規模和等級兩方面進(jìn)行分析量化。
2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。
3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。
4. 公共設施配套完備程度，包括城市基礎設施和社會(huì )公共服務(wù)設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。
5. 城市規劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。
不同用途的土地，影響其價(jià)格的區域因素不同，區域因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。
5.3.8.2 區域因素修正的方法：
區域因素修正，是將比較實(shí)例相對估價(jià)對象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的比較實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對象地塊所處地段的實(shí)際情況相符。
區域因素修正的方法主要有兩種：
1. 直接比較修正，即以估價(jià)對象地塊的各項區域因素狀況為基準，與比較實(shí)例相對應的區域因素逐項比較，然后確定修正比率。
2. 間接比較修正，即以設定的某標準地塊的各項區域因素為基準，將估價(jià)對象和比較實(shí)例的區域因素與其相比較，并根據比較結果逐項打分，然后再將分值轉化為修正比率。
5.3.9 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。
個(gè)別因素修正的內容主要應包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎設施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等。
個(gè)別因素修正的具體內容應根據估價(jià)對象的用途確定。
進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應將比較實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調整。
5.3.10 交易情況、交易日期、區域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
1.百分率法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正比較實(shí)例價(jià)格的方法。每項修正對比較實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20%，綜合調整不得超過(guò)30%。
估價(jià)對象地塊的價(jià)格＝比較實(shí)例地塊的價(jià)格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個(gè)別因素修正系數。
2.差額法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊條件的差異所導致的價(jià)格差額大小求出來(lái)，并在比較實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數額，而求得估價(jià)對象地塊價(jià)格的修正方法。
5.3.11.3 當區域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數后比較確定相應的修正系數；當區域因素和個(gè)別因素中各因子的條件修正系數是在確定因素修正總幅度的基礎上進(jìn)行因子分解后確定，則應采用因子修訂系數加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數和因素修訂系數。
5.3.12 所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價(jià)格：
1.簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。
2.加權算術(shù)平均法。
3.中位數法。
4.眾數法。
5.3.13 市場(chǎng)比較法的適用范圍
市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區。市場(chǎng)比較法除可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數的求取。
5.4 成本逼近法
5.4.1 成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下：
1.新開(kāi)發(fā)土地
地價(jià)=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+利息+利潤+土地所有權收益
＝成本價(jià)格＋土地所有權收益
2.已開(kāi)發(fā)土地
地價(jià)=土地重新開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)原價(jià)）- 減價(jià)修正
5.4.2 成本逼近法的估價(jià)步驟
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2.搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費用、利息、利潤及所有權收益等資料；
3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費及相關(guān)的利息、利潤；
4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權收益；
5.按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；
6.確定已開(kāi)發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。
5.4.3 確定土地取得費
1.土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而與土地所有權人和原土地使用權人發(fā)生的包括有關(guān)稅費在內的各項費用。主要表現為取得農村集體土地而發(fā)生的征地費用，或是為取得城市國有土地而發(fā)生的拆遷安置費用。
2.征地費用是指國家征用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著(zhù)物和青苗補償費，以及安置補助費等。具體包括如下各項：
(1) 土地補償費；
(2) 安置補助費：按需要安置的農業(yè)人口數計算；
(3) 地上附著(zhù)物和青苗補償費：包括農田基礎設施、樹(shù)木、地上當季農作物、遷墳等的補償；
(4) 農村房屋拆遷安置補償費；
(5) 占用耕地的耕地占用稅；
(6) 占用耕地的耕地開(kāi)墾費；
(7) 占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設基金；
(8) 征地管理費；
(9) 政府規定的其它有關(guān)稅費。
3. 城鎮拆遷安置費用是指用地單位為取得城鎮國有土地使用權而與原土地使用權人發(fā)生的包括有關(guān)稅費在內的拆遷補償的各項費用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。具體包括如下各項：
(1) 被拆除房屋及附屬物補償費；
(2) 購建拆遷安置用房費；
(3) 安置補助費，包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時(shí)安置補助費、臨時(shí)周轉交通補助費、遷往遠郊區縣安置補助費、一次性異地安置補助費等；
(4) 被拆遷單位和個(gè)體工商戶(hù)停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費；
(5) 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費；
(6) 政府規定的其它有關(guān)稅費。
5.4.4 確定土地開(kāi)發(fā)費
土地開(kāi)發(fā)費是為使土地達到一定的開(kāi)發(fā)建設條件而投入的包括有關(guān)稅費在內的各項費用。主要包括宗地內外的土地開(kāi)發(fā)費用。宗地紅線(xiàn)外的土地開(kāi)發(fā)費用主要指基礎設施配套費用、公共事業(yè)建設配套費用和小區開(kāi)發(fā)費用；宗地紅線(xiàn)內的土地開(kāi)發(fā)費用主要指土地平整及宗地內的基礎設施配套費用。土地開(kāi)發(fā)費用計算的關(guān)鍵是如何根據估價(jià)目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計入地價(jià)。
5.4.5 確定土地開(kāi)發(fā)利息
利息是對土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費用和開(kāi)發(fā)費用均應根據其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計算利息，利息率可根據同期銀行存貸款利率來(lái)綜合確定。
5.4.6 確定土地開(kāi)發(fā)利潤
利潤是對土地投資的回報，是土地取得費用和開(kāi)發(fā)費用在合理的投資回報率（利潤率）下應得的經(jīng)濟報酬。利潤率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來(lái)確定。
5.4.7 確定土地所有權收益
土地所有權收益也稱(chēng)為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權人在出讓土地使用權時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟報酬，它是絕對地租的資本化。當土地在土地使用者之間轉移時(shí)，則稱(chēng)為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級差地租的資本化。土地所有權收益率或增值率取決于市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差異對成本價(jià)格的比率。
5.4.8 使用成本逼近法時(shí)應注意的問(wèn)題
1.在使用成本逼近法進(jìn)行評估時(shí)，要注意待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準確確定其價(jià)格構成，及進(jìn)行減價(jià)修正。
2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權價(jià)格時(shí)，應注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。其年期修正公式為：
P = P'×（1+r）n-m/（1+r）n
式中：
P為經(jīng)年期修正后的土地價(jià)格；
P'為未經(jīng)年期修正的土地價(jià)格；
r 為土地資本化率
n 為土地使用權的法定最高使用年限
m 為經(jīng)有償出讓后，土地的已使用年限。
3.具體估價(jià)時(shí)，待估宗地的土地取得費和土地開(kāi)發(fā)費的構成內容可能會(huì )與第5.4.3條、第5.4.4條規定的內容有所不同，估價(jià)師應根據待估宗地的實(shí)際情況確定合理的計費內容和計費標準，并應在估價(jià)報告中列明土地取得費和土地開(kāi)發(fā)費的明細項目。
4.具體估價(jià)時(shí)，要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價(jià)目的不同，或估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異，利息率和利潤率的取值可能會(huì )差別很大。
5.城市新開(kāi)發(fā)土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，一般不需考慮扣除折舊和進(jìn)行年期修正，但應考慮城市規劃和周?chē)h(huán)境等區域因素對其造成的影響，并給予適當的區位修正。
5.4.9 成本逼近法的適用范圍
成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格評估，特別適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設施等具特殊性的土地估價(jià)項目也比較適用。
5.5 剩余法
5.5.1 剩余法的基本原理
剩余法以稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法,是在預計開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上,扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。
基本公式：V＝A－(B＋C）
式中：V――待估土地的價(jià)格
A――總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值
B――整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本
C――開(kāi)發(fā)商合理利潤
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，其基本公式為：
土地價(jià)格＝房屋的預期總售價(jià)－建筑總成本－利潤
－稅收－利息
5.5.2 運用剩余法估價(jià)的基本程序：
1. 調查待估宗地的基本情況；
2. 選擇待估宗地的最有效利用方式；
3. 估計開(kāi)發(fā)建設周期和投資進(jìn)度安排；
4. 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；
5. 估算開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤及開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的稅費。
6.估算待估宗地的土地價(jià)格。
5.5.3 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應考慮類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢。對開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來(lái)確定其價(jià)值。
5.5.4 開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應參照類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。
開(kāi)發(fā)周期指一個(gè)投資者從取得待估宗地開(kāi)始，經(jīng)歷開(kāi)發(fā)建設階段，使開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值得到市場(chǎng)體現的全周期。對于擬采用銷(xiāo)售或出讓、轉讓方式經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期的截止時(shí)間應是銷(xiāo)售或出讓、轉讓過(guò)程完成；對于擬采用出租或自營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期的截止時(shí)間應是開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)投入使用之時(shí)。
投資進(jìn)度安排是指根據項目的建設程序和施工計劃，在開(kāi)發(fā)周期中不同時(shí)段發(fā)生的各項成本或費用計劃。
5.5.5 開(kāi)發(fā)成本是項目開(kāi)發(fā)建設期間所發(fā)生的一切費用的總和。土地開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本主要包括基礎設施配套及開(kāi)發(fā)費用、管理費用、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中所納稅額及銷(xiāo)售費用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開(kāi)發(fā)費、專(zhuān)業(yè)費、管理費、銷(xiāo)售費、不可預見(jiàn)費等。
5.5.6 利息是開(kāi)發(fā)項目全部預付資本的融資成本。預付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)或建筑費、專(zhuān)業(yè)費、管理費和不可預見(jiàn)費等。稅金及銷(xiāo)售費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。
在實(shí)際評估工作中，也可把不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值及開(kāi)發(fā)成本用折現的方法貼現至評估基準日，從而在剩余法公式中沒(méi)有利息項。
折現率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率指標。
5.5.7 開(kāi)發(fā)項目正常利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預付總資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的平均利潤率。
5.5.8 現有房地產(chǎn)項目的土地估價(jià)
運用剩余法評估現有房地產(chǎn)項目的土地價(jià)格，其公式如下：
土地價(jià)格＝房地產(chǎn)交易價(jià)格－房屋現值－交易稅費
房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法確定，或結合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運用收益還原法確定。
房屋現值應根據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類(lèi)房屋建筑的建造成本費用，結合房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況選用適當方法來(lái)確定。其公式如下：
房屋現值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度
5.5.9 剩余法的適用范圍
剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運用于以下情形：（1）待開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨評估。
5.6 基準地價(jià)系數修正法
5.6.1 基準地價(jià)系數修正法的基本原理
基準地價(jià)系數修正法是通過(guò)對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城市已公布的同類(lèi)用途同級土地基準地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀(guān)價(jià)格的方法。其基本公式如下：
土地價(jià)格=基準地價(jià)×(1±K)
式中： Ｋ――基準地價(jià)修正系數
5.6.2 基準地價(jià)系數修正法估價(jià)步驟：
1. 搜集有關(guān)基準地價(jià)資料；
2. 確定待估宗地所處地段（區）的同類(lèi)用途基準地價(jià)；
3. 分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；
4. 依據基準地價(jià)地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表和系數修正表計算基準地價(jià)修正系數；
5. 進(jìn)行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地價(jià)。
5.6.3 利用級別或區域基準地價(jià)評估
5.6.3.1 待估宗地地價(jià)影響因素調查
用級別或區域基準地價(jià)系數修正法評估地價(jià)宗地地價(jià)，關(guān)鍵在待估宗地地價(jià)影響因素調查。地價(jià)影響因素調查應與同類(lèi)用途同級（區域）基準地價(jià)的影響因素指標說(shuō)明表中所列因素條件一致。
5.6.3.2 地價(jià)影響因素的修正系數計算
根據待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價(jià)修正系數表中查找各因素修正系數，并按下式計算宗地因素修正值：
K=K1+K2+K…… Kn
式中：Ｋ――宗地地價(jià)影響因素修正值，
K1 .K2 …… Kn—分別為宗地在第1.2……n個(gè)因素條件下的修正系數。
5.6.3.3 基準地價(jià)的其它修正
基準地價(jià)是在特定開(kāi)發(fā)程度和利用程度下，各類(lèi)用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權平均價(jià)格。待估宗地各地價(jià)影響因素修正僅對基準地價(jià)的區域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：
1. 期日修正：待估宗地的基準日期與基準地價(jià)的基準日期必不相同，因此，需根據地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。
2. 容積率修正：基準地價(jià)一般根據平均的土地利用程度來(lái)確定其容積率。當待估宗地的容積率水平與基準地價(jià)所設定的不一致時(shí)，就需進(jìn)行容積率修正。
3. 年期修正：當待估宗地的土地使用年期與基準地價(jià)所設定法定最高出讓年期不一致時(shí)，就需進(jìn)行年期修正。
4. 土地開(kāi)發(fā)程度修正：基準地價(jià)所設定的土地開(kāi)發(fā)程度一般依全估價(jià)區域的平均開(kāi)發(fā)程度或各均質(zhì)區域的平均開(kāi)發(fā)程度而定。當待估宗地的土地開(kāi)發(fā)程度與基準地價(jià)所設定的土地開(kāi)發(fā)程度不一致時(shí)，就需進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正。土地開(kāi)發(fā)程度修正系數依據各基礎設施投資對宗地地價(jià)的影響程度確定。
5.6.3.4 計算宗地價(jià)價(jià)
在確定好各修正系數后，根據基準地價(jià)系數修正法公式計算宗地地價(jià)。
5.6.4 利用路線(xiàn)價(jià)評估
利用路線(xiàn)價(jià)評估宗地地價(jià)，主要是在已知路線(xiàn)價(jià)的基礎上，根據宗地的自身條件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等
宗地地價(jià)計算公式：
Ｖ＝u×dv×(d×f) ×Ｋi
式中：V──待估宗地地價(jià)；u──路線(xiàn)價(jià)；dv──深度指數，
f──臨街寬度， d──地塊深度，KI──其它修正系數。
5.6.4.1 確定路線(xiàn)價(jià)
依4.6條中路線(xiàn)價(jià)的確定方法確定。
5.6.4.2 確定宗地地價(jià)修正系數
1. 深度修正指數：根據路線(xiàn)價(jià)深度指數修正表，確定待估宗地在里地線(xiàn)內的深度修正指數。
在深度的確定中，應考慮宗地形狀的不同而應作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度；三角形的深度則是其臨街高度的一半。
2. 寬度修正指數：當宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數設計時(shí)，需確定寬度修正指數。
3. 其它還有寬深比修正系數、容積率修正系數等，依其對宗地地價(jià)的影響程度制定相應的修正系數，并經(jīng)市場(chǎng)地價(jià)檢驗。
5.6.4.3 計算宗地地價(jià)
在確定各修正系數后，依路線(xiàn)價(jià)系數修正法公式計算宗地地價(jià)。
5.6.5 基準地價(jià)系數修正法的適用范圍
基準地價(jià)系數修正法適用于已公布基準地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。
6 各類(lèi)用地宗地價(jià)格評估
6.1 宗地類(lèi)型
根據地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開(kāi)發(fā)程度不同，分為待開(kāi)發(fā)土地、已開(kāi)發(fā)土地、在建用地和已建用地等。
6.1.1 居住用地
指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。并可進(jìn)一步細分為以下四類(lèi)：
1.獨立住宅用地（或一級居住用地）：指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境幽靜的低層住宅用地，如花園別墅、高檔四合院等。
2.高檔公寓用地（或二級居住用地）：指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以中、高層住宅為主的居住用地。
3.普通住宅用地（或三級居住用地）：指市政公用設施較齊全、布局不甚完整、環(huán)境一般的居住用地，部分與工業(yè)用地有交叉。
4.簡(jiǎn)易住宅用地（或四級居住用地）：以簡(jiǎn)陋住宅為主的居住用地。
評估居住類(lèi)宗地價(jià)格時(shí)，應確定其所屬用途細類(lèi)，并在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。
6.1.2 商業(yè)金融業(yè)用地
指為生產(chǎn)和生活提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性用地。包括各類(lèi)商場(chǎng)店鋪、旅游飯店，娛樂(lè )場(chǎng)所及營(yíng)業(yè)性寫(xiě)字樓用地，以及居住小區內的非配套經(jīng)營(yíng)性公建用地?？杉毞譃橐韵铝?lèi)：
1.金融保險業(yè)用地，如銀行、儲蓄所、信用社、保險公司、融資租賃公司、信托投資公司、財務(wù)公司、證券交易所及典當行等用地；
2.辦公服務(wù)類(lèi)用地，如寫(xiě)字樓、賓館、飯店等用地；
3.綜合商廈類(lèi)用地，如百貨大樓、綜合商廈、購物中心等用地；
4.零售商業(yè)與居民服務(wù)類(lèi)用地，如副食品商店、日雜商店、菜市場(chǎng)及理發(fā)、沐浴、洗染、攝影、托兒所、日用品修理等用地；
5.旅游娛樂(lè )用地，如游樂(lè )園、旅游度假村以及歌舞廳、電子游戲廳和影劇院等用地；
6.信息咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)用地，包括廣告、公證、律師事務(wù)所、會(huì )計、審計、統計咨詢(xún)與社會(huì )調查等用地；
評估商業(yè)類(lèi)宗地價(jià)格時(shí)，應確定其所屬用途細類(lèi)，并在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。
6.1.3 工業(yè)、倉儲用地
指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫房及其附屬設施用地，倉儲企業(yè)的庫房、堆場(chǎng)、包裝加工車(chē)間及其附屬設施等用地?？蛇M(jìn)一步細分為以下五類(lèi)：
1. 采掘業(yè)用地，包括固體礦、液體礦和氣體礦藏的開(kāi)采和洗選用地；
2. 各類(lèi)制造業(yè)用地；
3. 電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)用地（不含專(zhuān)門(mén)從事罐裝煤氣零售業(yè)務(wù)的煤氣站）；
4. 倉儲業(yè)用地；
5. 郵電、高科技企業(yè)用地。
評估工業(yè)、倉儲業(yè)宗地價(jià)格時(shí)，應確定其所屬用途細類(lèi)，并在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。
6.1.4 交通用地
指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場(chǎng)等交通運輸及其附屬設施等用地。又可分為兩類(lèi)：
１、 線(xiàn)狀交通用地，如鐵路、公路等；
２、 面狀交通用地，如機場(chǎng)等。
6.1.5 綜合用地
指集辦公、商?。üⅲ?、餐飲、購物、娛樂(lè )于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
6.1.6 公共綠地
市級、區級和居住區級的公共綠地、生產(chǎn)防護綠地及一些經(jīng)營(yíng)性綠地。主要有公園、街頭綠地及苗圃等。
6.2 居住類(lèi)宗地價(jià)格評估
6.2.1 影響因素分析
6.2.1.1 一般因素應重點(diǎn)分析:地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、人口數量與家庭規模、城市發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式；地區經(jīng)濟增長(cháng)、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價(jià)比；土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。
6.2.1.2 區域影響因素應重點(diǎn)分析：距社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎與公共配套設施、城市規劃限制、社區規模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀(guān)、噪音空氣污染及與危險設施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風(fēng)災的機率、鄰里的社會(huì )歸屬文化程度與生活方式等。
6.2.1.3 個(gè)別影響因素應重點(diǎn)分析：地形地質(zhì)與地勢、日照通風(fēng)與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達性、與交通設施的距離、與商業(yè)設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用、給排水、電熱氣暖等通達及保證程度、通風(fēng)、眺望、土地開(kāi)發(fā)程度（宗地內外）、宗地控制性詳規（建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等）、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。
6.2.2 估價(jià)方法選擇
居住用地估價(jià)，宜選用市場(chǎng)比較法、剩余法（假設開(kāi)發(fā)法）、收益還原法和基準地價(jià)系數修正法。
6.2.3 各類(lèi)居住用地價(jià)格評估
6.2.3.1 獨立住宅用地價(jià)格評估：應重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會(huì )、地區經(jīng)濟增長(cháng)、財政金融狀況與利率水平、景觀(guān)、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價(jià)的影響。一般應首選市場(chǎng)比較法，但如極具特性則不宜采用。
6.2.3.2 高檔公寓用地價(jià)格評估：應重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀(guān)、基礎設施與公共配套、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價(jià)的影響。一般應首選市場(chǎng)比較法，輔之以收益還原法、假設開(kāi)發(fā)法或基準地價(jià)系數修正法。
6.2.3.3 普通住宅用地價(jià)格評估：應重點(diǎn)分析：城市人口數量與家庭規模（社會(huì )）、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公共配套、規劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價(jià)的影響。一般應首選市場(chǎng)比較法，輔之以假設開(kāi)發(fā)法、收益還原法或基準地價(jià)系數修正法。評估已售公房和經(jīng)濟適用房（安居房）地價(jià)時(shí)，應注意與普通商品住宅用地的權益差別。
6.2.3.4 簡(jiǎn)易住宅用地價(jià)格評估：簡(jiǎn)易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類(lèi)用地價(jià)格時(shí)，如無(wú)特殊需要一般不得依現狀用途評估，而應按規劃用途評估。
6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評估
6.3.1 影響因素分析
6.3.1.1 一般因素應重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；人口數量與家庭規模、城市發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式（社會(huì )）；城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區經(jīng)濟增長(cháng)、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機構與第三產(chǎn)業(yè)（特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)）發(fā)展前景等（經(jīng)濟）；土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。
6.3.1.2 區域因素應重點(diǎn)分析：宗地區位、商務(wù)設施的種類(lèi)規模與集聚度、輻射范圍及客流的數量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設施，規劃限制等。
6.3.1.3 個(gè)別因素應重點(diǎn)分析：地形地勢地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現狀及規劃利用限制等。
6.3.2 估價(jià)方法選擇
商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設開(kāi)發(fā)法）和基準地價(jià)系數修正法。
6.3.3 主要參數確定
商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)參數的確定，應充分考慮估價(jià)對象的特點(diǎn)及土地收益水平。
確定還原利率時(shí)，應考慮各類(lèi)商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險差異。
確定投資利息率時(shí)，應考慮不同項目的開(kāi)發(fā)周期差異。
確定投資利潤率時(shí)，應考慮不同項目的投資風(fēng)險與開(kāi)發(fā)周期差異。
6.3.4 各類(lèi)商業(yè)金融業(yè)用地價(jià)格評估
6.3.4.1 金融保險業(yè)用地價(jià)格評估，應重點(diǎn)分析：當地金融保險業(yè)的地位與作用；估價(jià)對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。
6.3.4.2 辦公服務(wù)類(lèi)宗地價(jià)格評估，應重點(diǎn)分析：當地經(jīng)濟發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中的比重、與行政經(jīng)濟中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設施（購物及娛樂(lè )場(chǎng)所等）。
6.3.4 綜合商廈類(lèi)宗地價(jià)格評估，應重點(diǎn)分析：輻射區內的固定人口與流動(dòng)人口、居民購買(mǎi)能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達程度等。
6.3.4.4 普通零售店類(lèi)宗地價(jià)格評估，應重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內的人口數量、收入水平與購買(mǎi)能力等。
6.3.4.5 評估旅游娛樂(lè )類(lèi)宗地，應重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級及知名程度、自然與人文景觀(guān)、交通通達程度……。
6.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評估
6.4.1 影響因素分析
6.4.1.1 一般因素應重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；城市發(fā)展與公共設施建設（社會(huì )）；地區經(jīng)濟增長(cháng)、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)結構與技術(shù)創(chuàng )新、物價(jià)工資與就業(yè)水平（經(jīng)濟）；城市土地利用規劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。
6.4.1.2 區域因素應重點(diǎn)分析：與原料消費市場(chǎng)的位置關(guān)系、道路狀況與交通運輸設施、基礎設施（水、電、氣、熱等）供給及其費用、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。
6.4.1.3 個(gè)別因素應重點(diǎn)分析：地形與地勢、地質(zhì)與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達性、與干路及主要交通運輸設施的位置關(guān)系、電力燃氣熱力給排水的通達與供給、土地使用限制等。
6.4.2 估價(jià)方法選擇
工業(yè)、倉儲用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準地價(jià)系數修正法。
6.4.3 主要參數確定: 要考慮不同行業(yè)類(lèi)別的特點(diǎn)及土地收益水平。
6.4.1.1 確定投資利息率時(shí)，應注意不同類(lèi)別工業(yè)、不同建設規模對開(kāi)發(fā)建設周期的影響。
6.4.1.2 確定投資利潤率時(shí)，應注意不同類(lèi)別工業(yè)的投資風(fēng)險、資金利潤率以及凈收益在各生產(chǎn)要素間分配比例的差異。
6.4.1.3 確定土地增值收益率時(shí)，應注意區別不同工業(yè)土地增值的客觀(guān)差異。
6.4.1.4 確定土地還原利率時(shí)，應注意不同工業(yè)項目間客觀(guān)存在的投資風(fēng)險及市場(chǎng)利潤差異。
6.4.5 各類(lèi)工業(yè)用地價(jià)格評估
6.4.5.1 礦井、礦區用地價(jià)格評估，應注意：宗地外開(kāi)發(fā)程度的設定，可開(kāi)采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰土地的使用限制等；對類(lèi)似油氣田用地，應注意：宗地外開(kāi)發(fā)程度的設定，土地使用權與他項權利之間的關(guān)系。
6.4.5.2 傳統制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應用地價(jià)格評估，應注意：產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規模、用地強度、污染程度、城市規劃的影響、用途轉換及變現的難易程度。
6.4.5.4 郵電、高新技企業(yè)用地價(jià)格評估，應注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點(diǎn)、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。
6.4.5.5 倉儲業(yè)用地價(jià)格評估，應注意：開(kāi)發(fā)程度的設定、交通的方便程度、土地利用的機會(huì )成本等。
6.5 交通用地宗地價(jià)格評估
6.5.1 交通用地的分類(lèi)
交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場(chǎng)等交通運輸及其附屬設施等用地。
6.5.2 交通用地評估方法
6.5.2.1 一般線(xiàn)路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等方法估價(jià)。
1. 道路貢獻法，是利用道路對周?chē)黝?lèi)用地的貢獻，用各類(lèi)用地的平均價(jià)格來(lái)估算道路價(jià)格的方法。道路周?chē)黝?lèi)用地的價(jià)格可用路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法、市場(chǎng)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法及市場(chǎng)成交價(jià)格來(lái)獲得。其計算公式為：
n
V＝Σ（Pi×Si）/S
I＝1
式中： V──道路單位面積價(jià)格； Pi──第i種用地類(lèi)型單位面積平均價(jià)格；Si──道路路線(xiàn)涉及的第i種用地類(lèi)型面積；S──道路路線(xiàn)涉及的各類(lèi)用總面積；n──用地類(lèi)型總數( i=1,2,3,...n).
根據不同等級道路提供交通服務(wù)的強弱，進(jìn)行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。
2. 運用成本逼近法評估道路用地價(jià)格
(1) 市區道路評估：市區道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎上加上土地所有權收益，即為道路價(jià)格。
(2) 郊區及農村道路評估：郊區及農村道路的土地開(kāi)發(fā)程度設定，一般可為達到可開(kāi)工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。成本價(jià)格加土地所有權收益，即為道路價(jià)格。
(3) 因素修正：根據不同等級道路對經(jīng)濟影響的強弱，進(jìn)行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等；
3. 市場(chǎng)比較法評估道路用地，需在同一區域有較多的類(lèi)似道路用地市場(chǎng)價(jià)格或標準價(jià)格。
4. 收益還原法是根據道路的交通流量測算道路的未來(lái)正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數據的道路價(jià)格評估。
工作步驟如下：
(1) 劃分道路交通流量測算區段；
(2) 測算交通流量，并折算成標準流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標準流量，即噸/公里年
(3) 計算各區段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調整系數；Pi──元/噸公里；Qi──噸/公里年；
(4) 計算各區段道路年總費用
區段道路年總費用（C）包括道路單位面積建造成本折舊、運營(yíng)成本、道路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等。
(5) 計算區段道路年純收益
R＝A－C
R──道路年純收益
(6) 計算區段道路收益價(jià)格，運用收益還原法基本公式計算。
5. 有獨立權屬單位的高壓線(xiàn)走廊、管線(xiàn)（輸油管、排污管、天然氣管等）等用地價(jià)格的評估參照線(xiàn)狀交通用地評估方法評估。
6.5.2.2 機場(chǎng)、碼頭、車(chē)站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評估。
1. 基準地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準地價(jià)的交通用地評估
在基準地價(jià)成果中有交通用地類(lèi)基準地價(jià)的，待估面狀交通用地則直接用該類(lèi)基準地價(jià)標準評估；在基準地價(jià)成果中沒(méi)有交通用地類(lèi)基準地價(jià)，則可用工業(yè)用地類(lèi)基準地價(jià)評估面準交通用地價(jià)格，但機場(chǎng)、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準地價(jià)修正須作壟斷效益修正。
2. 在運用成本逼近法評估面狀交通用地時(shí)，土地所有權收益（土地增值收益）的確定須考慮機場(chǎng)、碼頭等用地壟斷收益。區位因素修正時(shí)須考慮社會(huì )效益。
3. 在運用收益還原法評估面狀交通用地時(shí)，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷(xiāo)和折舊。
6.6 綜合用地宗地價(jià)格評估
6.6.1 綜合用地指集辦公、商?。üⅲ?、餐飲、購物、娛樂(lè )于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
6.6.2 綜合用地價(jià)格評估方法
綜合用地價(jià)格評估方法,可選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準地價(jià)系數修正法。
綜合用地價(jià)格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價(jià)格評估不能簡(jiǎn)單等于各不同利用部分所分攤土地價(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價(jià)值之和。
無(wú)論應用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價(jià)格，然后根據該宗地的主要用途、該區域的主要土地利用類(lèi)型及該區域各不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。
6.7 公共綠地價(jià)格評估
6.7.1 公共綠地的分類(lèi)
公共綠地包括市級和區級綜合性公園、兒童公園、動(dòng)物園、植物園、街道廣場(chǎng)綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規模和比較完善的設施,可供居民游覽、休息之用.
6.7.2 公共綠地價(jià)格評估方法
6.7.2.1 公共綠地價(jià)格一般可采用綠地貢獻法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等方法估價(jià)。
1. 綠地貢獻法，是利用綠地對周?chē)黝?lèi)用地的貢獻，用各類(lèi)用地的平均價(jià)格來(lái)估算綠地價(jià)格的方法。綠地周?chē)黝?lèi)用地的價(jià)格可用路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法、市場(chǎng)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法及市場(chǎng)成交價(jià)格來(lái)獲得。其計算公式為：
n
V＝Σ（Pi×Si）/S
I＝1
式中： V──綠地單位面積價(jià)格； Pi──第i種用地類(lèi)型單位面積平均價(jià)格；Si──綠地周?chē)牡趇種用地類(lèi)型面積；S──綠地周?chē)母黝?lèi)用總面積；n──用地類(lèi)型總數( i=1,2,3,...n).
2. 成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權收益來(lái)估價(jià)綠地價(jià)格的方法。適用于綠地周?chē)玫貎r(jià)格不便估算的綠地價(jià)格評估。
重新建造成本主要包括征地補償費（在市區為拆遷安置費）、土地開(kāi)發(fā)費（宗地內的開(kāi)發(fā)費因評估目的確定是否計入）、稅費、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎上加上土地所有權收益，即為綠地價(jià)格。根據綠地的社會(huì )效益和、環(huán)境效益大小及區位因素進(jìn)行修正。
3. 市場(chǎng)比較法評估綠地價(jià)格，需在同一區域有較多的類(lèi)似綠地市場(chǎng)價(jià)格或標準價(jià)格。
4. 以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價(jià)方法評估外，還可用收益還原法評估其價(jià)格。其土地總收益即綠地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總收益，總費用即其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總費用。
5. 城市中的水域用地價(jià)格評估參照公共綠地價(jià)格評估方法評估。
7 不同土地權利的宗地價(jià)格評估
7.1 按宗地權利劃分土地價(jià)格評估類(lèi)別：
1、 土地所有權價(jià)格評估；
2、 土地使用權價(jià)格評估；
3、 土地租賃權價(jià)格評估；
4、 土地抵押價(jià)格評估；
5、 土地地役權價(jià)格評估。
7.2 土地所有權價(jià)格評估
7.2.1 土地所有權價(jià)格評估主要體現在農村集體土地所有權轉為國家土地所有權方面。城市國家土地所有權不進(jìn)入市場(chǎng)，但在掌握國有土地價(jià)值量方面，可進(jìn)行土地所有權價(jià)格評估。8.2.2城市國家土地所有權價(jià)格評估
宗地地價(jià)評估基本方法均適用城市國家土地所有權價(jià)格的評估。在土地所有權價(jià)格評估中，要注意土地所有權投資風(fēng)險小于土地使用權投資，其土地還原利率應小于土地使用權價(jià)格評估中所用利率。
7.2.3 農村集體土地所有權價(jià)格評估。
農村集體土地所有權價(jià)格評估可采用以下方法：
7.1.3.1 征地補償法：根據《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于征用農村集體土地所有權的補償規定，估算土地所有權征用時(shí)的價(jià)格。主要包括土地補償費、地上建筑物及青苗補償費和勞動(dòng)力補償費。征用土地時(shí)發(fā)生的一切稅費，包括征用耕地時(shí)的耕地開(kāi)發(fā)費，均不能計入。此方法主要用于因社會(huì )公益事業(yè)及重大建設項目需要征用農村集體土地時(shí)的價(jià)格評估。
7.1.3.2 收益還原法：主要用于非因社會(huì )公益事業(yè)及重大建設項目需要征用，且在改變用途后有收益的農村集體土地所有權價(jià)格評估。該類(lèi)土地現狀多為農業(yè)用途或未利用土地，其土地純收益不作為收益價(jià)格的評估依據。此收益價(jià)格的土地純收益在本質(zhì)上為未來(lái)用途的正常年純收益；在數量上，既大于農業(yè)土地正常年純收益，又因農民無(wú)權改變土地用途而小于新用途未來(lái)正常年純收益，即對未來(lái)正常土地年純收益作減價(jià)修正。
7.2.3.3 市場(chǎng)比較法：主要用于城市郊區集體土地所有權交易較多的地區。征用土地的所有權價(jià)格評估及其它形式的土地所有權價(jià)格評估，均可選擇相應的比較實(shí)例，運用此方法估算土地所有權價(jià)格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實(shí)例，則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
7.2.3.4 剩余法：主要用于非因社會(huì )公益事業(yè)及國家重大建設項目發(fā)生的農村集體土地所有權交易時(shí)的價(jià)格評估。在運用該方法時(shí)，預測的不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值需作類(lèi)似未來(lái)土地正常年純收益的修正。
7.2.3.5 成本逼近法：
1. 成本項目主要為：
(1) 未利用土地：土地取得費（指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用）、土地維護費（指為維護其絕對權利而支付的費用）和土地所有權收益（在改變用途時(shí)，其絕對地租量的比重大）。
(2) 農用地：土地取得費（指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用）、土地開(kāi)發(fā)費（指從未利用土地開(kāi)發(fā)成現狀用地時(shí)的費用，包括農業(yè)水電系統費的攤銷(xiāo)）、利息、利潤及土地所有權收益。
2. 是否因社會(huì )公用事業(yè)及國家重大建設項目而發(fā)生交易的農村集體土地所有權價(jià)格評估，其主要區別在于土地所有權收益取值比例的大小。
7.3 土地使用權價(jià)格評估
7.3.1 土地使用權價(jià)格評估首先應分清土地使用權價(jià)格的類(lèi)型。土地使用權價(jià)格的類(lèi)型按交易形式分主要有出讓價(jià)格、轉讓價(jià)格、租賃價(jià)格及抵押價(jià)格等，出讓價(jià)格又因出讓方式不同分為協(xié)議出讓價(jià)格、招標出讓價(jià)格和拍賣(mài)出讓價(jià)格。
7.3.2 土地使用權出讓價(jià)格評估，實(shí)際上是土地使用權出讓底價(jià)評估，可按公開(kāi)市場(chǎng)原則采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法和基準地價(jià)系數修正法評估。在運用市場(chǎng)比較法時(shí)，應選用同一出讓方式的比較實(shí)例。
7.3.3 土地使用權轉讓價(jià)格評估，應按公開(kāi)市場(chǎng)原則采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法和基準地價(jià)系數修正法評估，其價(jià)格是正常的市場(chǎng)價(jià)格。
7.3.4 租賃價(jià)格及抵押價(jià)格見(jiàn)7.4和7.5。
7.3.5 設有土地租賃權、土地抵押權等他項權利的土地使用權價(jià)格評估
設有土地租賃權和土地抵押權的土地使用權在發(fā)生轉移時(shí)，其土地使用權價(jià)格與沒(méi)有設定土地租賃權和土地抵押權的土地使用權價(jià)格有區別。他項權利的設定，給土地的正常使用帶來(lái)了限制，因而要對沒(méi)有設定他項權利的土地使用權價(jià)格進(jìn)行修正。修正的幅度以他項權利給新土地使用權人在土地利用上帶來(lái)困難而發(fā)生的費用或減少的收益為標準。這可用新土地使用權人為恢復正常土地使用權而撤銷(xiāo)他項權利而必須支付的正常費用來(lái)估算。
7.4 土地租賃權價(jià)格評估
7.4.1 國有土地租賃權分為土地所有權人設定的租賃權[a1]和土地使用權人設定的租賃權。前者因發(fā)生土地轉讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用而設定，并可依法轉租、轉讓或抵押；后者因土地使用權人以租賃方式利用土地而設定，經(jīng)出租人許可可以轉租、轉讓?zhuān)荒艿盅?。評估計算的租賃年期不得超過(guò)同類(lèi)土地使用權出讓的法定最高年期。
7.4.2 土地租賃權價(jià)格可用年租金表示，也可用未來(lái)年租金的貼現值累加表示。
7.4.3 所有權人設定的土地租賃權價(jià)格，可用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價(jià)系數修正法評估。其價(jià)格內涵與土地使用權相同。但要注意合同規定的土地租金調整形式及幅度對土地純租金的影響。
土地使用權人設定的土地租賃權價(jià)格，以公開(kāi)市場(chǎng)原則下雙方簽訂的租賃契約租金中的土地純租金為依據評估。以房屋租賃為形式的土地租賃，應從房屋租金中分離出土地純租金。
土地租賃權價(jià)格的租賃年期修正與土地使用權的年期修正相同。
7.5 土地抵押價(jià)格評估
7.5.1 土地抵押價(jià)格是指以抵押方式將土地作為債權擔保而設定抵押權時(shí)的土地使用權價(jià)格。
土地抵押價(jià)格是將抵押權人對未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險對土地價(jià)格影響程度的估計等因素考慮后的土地使用權價(jià)格。它比公開(kāi)市場(chǎng)條件下正常交易的土地使用權價(jià)格要低。
依法不得抵押的土地，漢有抵押價(jià)格。
首次抵押的土地，該土地的價(jià)格為抵押價(jià)格。
再次抵押的土地，該土地的價(jià)格扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價(jià)格。
7.5.2 土地抵押價(jià)格的評估，可先用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價(jià)系數修正法求取公開(kāi)市場(chǎng)條件下的正常土地使用權價(jià)格，再對它進(jìn)行未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險等修正。修正值一般確定在20%左右。
7.5.3 以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押時(shí)，評估土地抵押價(jià)格時(shí)應扣除預計處分所得價(jià)款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。在方法應用上，成本逼近法則是在價(jià)格構成中不包含土地所有權增值收益項，其它方法則是在估算正常土地使用權價(jià)格后扣除應繳納的土地使用權出讓金款額。
以出讓方式取得的土地使用權設定抵押，則按宗地評估基本方法評估土地出讓剩余年限的土地使用權市場(chǎng)價(jià)格。要注意抵押期限與抵押期限屆滿(mǎn)時(shí)土地使用權剩余年限對抵押價(jià)格的影響。
以所有權人設定的土地租賃權設定抵押，在估算抵押價(jià)格時(shí)，主要考慮土地租金標準的調整情況及抵押年限和租賃年限的影響。
7.6 土地地役權價(jià)格評估
7.6.1 地役權是為自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權利。目前我國城鎮土地地役權大致包括：通行權、通過(guò)權、流水權、通風(fēng)權、采光權、取水權、眺望權等。其中通風(fēng)權、采光權和眺望權在確定土地純收益或進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)已經(jīng)加以考慮，在城鎮土地評估工作中經(jīng)常涉及、需要單獨考慮的地役權有通行權和通過(guò)權。
通行權即需役地在供役地上通行的權利。通過(guò)權是需役地將某些管線(xiàn)設施通過(guò)供役地的地表、上空或地下的權利，如管道通過(guò)權、架線(xiàn)通過(guò)權。
對地役權價(jià)格評估主要是為了確定需役地使用權人對供役地使用權人承受地役權的經(jīng)濟補償及因設有地役權而對供役地和需役地使用權價(jià)格的影響。
7.6.2 地役權價(jià)格評估方法
地役權價(jià)格在理論上等于需役地因設定地役權而導致地產(chǎn)增值的部分。
地役權價(jià)格一般不等于供役地因設有地役權而導致地產(chǎn)貶值的部分。但至少應等于供役地因設有地役權而導致地產(chǎn)貶值的部分。
地役權價(jià)格評估方法可用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法及基準地價(jià)系數修正法。
7.6.2.1 道路通行權價(jià)格評估
1. 通行的道路只供需役地使用權人使用
道路通行權價(jià)格可用需役地因設定地役權而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設有地役權而減少的土地價(jià)值部分,加上因負有地役權而致減價(jià)的市場(chǎng)修正值來(lái)評估。
2. 通行的道路為需役地和供役地使用權人共同使用
道路通行權價(jià)格是供役地使用權人因設定地役權而減少的土地價(jià)值及負有地役權的市場(chǎng)修正部分，與需役使用權人使用道路強度（權重）的乘積。
7.6.2.2 管線(xiàn)通過(guò)權價(jià)格評估
管線(xiàn)通過(guò)權價(jià)格評估可用需役地因設定地役權而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設有地役權而減少的土地價(jià)值部分,加上因負有地役權而致減價(jià)的市場(chǎng)修正值來(lái)評估。
7.6.3 設定地役權對供役地和需役地的價(jià)格影響
7.6.4.1 設定地役權對需役地的價(jià)格影響
需役地價(jià)格評估必須與設定的地役權一同評估.地役權的設定,使需役地的利用成為可能,其土地效益才能實(shí)現。
供役地價(jià)格可用不負有地役權情況下的土地利用價(jià)格扣除設定的地役權給供役地的土地利用帶來(lái)的影響程度來(lái)評估。設定地役權對土地利用帶來(lái)的影響程度可用專(zhuān)家經(jīng)驗判斷。如地下管道的通過(guò)，有可能對供役地作建筑基地沒(méi)有影響，也有可能使其完全失去建筑基地功能。
8 土地估價(jià)成果驗收及確認
土地估價(jià)成果的驗收及確認包括：（1）基準地價(jià)成果的驗收及確認；（2）宗地地價(jià)成果的確認。
8.1 基準地價(jià)成果的驗收及確認
8.1.1 驗收制度
為保證基準地價(jià)成果質(zhì)量，估價(jià)工作完成后，土地管理部門(mén)要對基準地價(jià)成果組織驗收。
1. 土地估價(jià)工作完成后，由完成工作的作業(yè)組或隊伍對成果進(jìn)行全面檢查，寫(xiě)出成果檢查說(shuō)明，隨基準地價(jià)成果一并報請?。ㄗ灾螀^、直轄市）土地地管理部門(mén)進(jìn)行驗收。
2. 各?。ㄗ灾螀^、直轄市）土地管理部門(mén)負責本轄區基準地價(jià)成果驗收。由省級土地管理部門(mén)和有關(guān)單位抽調技術(shù)人員組成驗收組，按規程規定程序和內容進(jìn)行驗收。
8.1.2 確認制度
1. 計劃單列市和省會(huì )城市以外的城市基準地價(jià)成果，經(jīng)驗收后報當地人民政府批準公布。
2. 計劃單列市和省會(huì )城市的基準地價(jià)報國土資源部審核平衡后，由當地人民政府公布。
8.1.3 驗收標準和內容
檢查驗收以本規程各項規定為準。驗收內容及標準為：
1. 基準地價(jià)評估工作程序和工作方法是否科學(xué)、合理。
2. 基礎圖件、準備工作、資料收集、分析、整理和地價(jià)計算檢查。
3. 基準地價(jià)評定檢查。檢查評估程序、方法是否正確，基準地價(jià)評估結果是否合理。
4. 基準地價(jià)系數修正表是否正確，是否符合當地實(shí)際情況。
5. 編圖檢查。檢查基準地價(jià)圖編制方法及圖示、符號、注記、圖例是否正確，與基準地價(jià)表是否一致等。
6. 土地估價(jià)報告檢查。土地估價(jià)報告是否全面、論述是否清楚、對工作中的技術(shù)問(wèn)題處理是否得當、對成果應用的論述是否合理等。
7. 檢查驗收部門(mén)根據需要增加的其它檢查項目。
8.1.4 檢查驗收報告
檢查驗收后，由驗收組寫(xiě)出驗收報告和結論，內容包括：
1. 檢查驗收組織單位、檢查時(shí)間、參加驗收人員和檢查驗收方法。
2. 各分項檢查驗收結果及成果的綜合評價(jià)。
3. 不合格部分的問(wèn)題類(lèi)型、性質(zhì)及糾下意見(jiàn)。
4. 對成果應用意見(jiàn)及建議。
對不合格的成果，驗收組要提出糾正的具體意見(jiàn)，待成果完成單位重新修正后，再次進(jìn)行驗收。
8.2 宗地估價(jià)成果的確認
8.2.1 宗地估價(jià)結果應按規定報經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門(mén)確認。
8.2.2 非股份有限公司土地估價(jià)結果由土地所在地市、縣土地管理部門(mén)確認。
8.2.3 股分有限公司土地估價(jià)結果由土地所在地市、縣土地管理部門(mén)初審，報上級土地管理部門(mén)確認。由國務(wù)院授權部門(mén)設立的公司，其地價(jià)評估結果向國土資源部申請確認；其他地價(jià)評估結果向省級人民政府土地管理部門(mén)申請確認。
9 名詞解釋
1. 基準地價(jià)：是指在城市規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當的地域,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期物權性質(zhì)的土地使用權平均價(jià)格。
2. 標定地價(jià)：標定地價(jià)是在城市各類(lèi)建設用地中按一定原則選取標準宗地，用地價(jià)評估方法定期評估出的一定年期物經(jīng)性質(zhì)的土地使用權價(jià)格。標定地價(jià)與基準地價(jià)一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評估價(jià)格。
3. 地租：地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支 付的代價(jià)。它是因土地的位置和地質(zhì)條件等自身因素不同而產(chǎn)生的超額利潤。附著(zhù)于土地上的改良投資，如基礎設施建設等，其折舊及利息利潤有時(shí)也以地租的形態(tài)表現，但這是廣義地租。
4. 地價(jià)：地價(jià)是土地的購買(mǎi)價(jià)格，是土地的未來(lái)年期廣義地租的資本化。
5. 出讓金：根據國家的有關(guān)法律法規規定，土地使用權出讓金就是土地使用權價(jià)格，是土地使用者為取得一定年期的物權性質(zhì)的國有土地使用權而向國家（所有者）支付的代價(jià)。它既不是土地所有權收益，也不是土地使用權價(jià)格的一部分。
6. 基準地價(jià)更新：基準地價(jià)的更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區域的基礎上，用宗地地租、市場(chǎng)交易的樣點(diǎn)地價(jià)或地價(jià)指數等來(lái)重新確定土地級別和基準地價(jià)，并重新確定宗地地價(jià)修正體系。
7. 城市土地定級：城市土地定級是根據城市土地的經(jīng)濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城市土地級別的過(guò)程。
8. 標準宗地：標準宗地是在城市的一定區域內設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定又起示范及比較標準作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩定性。
9. 標準深度：指在城市中，隨著(zhù)土地離道路距離的增加，道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度稱(chēng)為市街地的標準深度。
10. 里地線(xiàn)：標準深度的連線(xiàn)為里地線(xiàn)。里地線(xiàn)與道路之間的區域稱(chēng)為臨街地或表地，里地線(xiàn)以外的區域稱(chēng)為里地。
11. 估價(jià)基準日（估價(jià)期日）：指估價(jià)結果對應的日期。
12. 正常價(jià)格：所謂正常價(jià)格是指在公開(kāi)的市場(chǎng)上，市場(chǎng)信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒(méi)有私自利益關(guān)系情況下達成的交易價(jià)格。
13. 未開(kāi)發(fā)土地:指無(wú)基礎配套設施、無(wú)土地開(kāi)發(fā)整理、同時(shí)地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。
14. 達到開(kāi)工建設條件的土地:指宗地外沒(méi)有基礎配套設施，但在不遠處的基礎設施有助于該宗地的開(kāi)工建設，或有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時(shí)水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。
15. 已開(kāi)發(fā)土地:指待估宗地已具備符合所在地區開(kāi)發(fā)需要的基礎設施條件，同時(shí)完成地上地下建筑物和構筑物搬遷，可用于規劃土地用途開(kāi)發(fā)建設的土地。